Как сохранить ипотеку при банкротстве: мировое соглашение с банком

Коротко: единственное жильё в ипотеке банкротство не спасает - оно уходит в конкурсную массу вместе с остальным имуществом. Но с сентября 2024 года в законе о банкротстве есть отдельная норма (ст. 213.10-1), которая позволяет заключить с ипотечным банком отдельное мировое соглашение и оставить квартиру себе, продолжая платить по старому договору. Разбираю, как это работает и что делать, если банк отказывается.

Если вы уже начали процедуру банкротства или только собираетесь - и в кредитах есть ипотека, первый вопрос звучит одинаково: заберут квартиру или нет. Решает договорённость с банком, само по себе банкротство ответа не даёт. Проверю вашу ситуацию и скажу прямо, есть ли смысл договариваться - разбор бесплатный.

Что будет с ипотечной квартирой, если ничего не делать

Многие приходят к банкротству с уверенностью: «это же единственное жильё, его точно не заберут». Это правда для квартиры без долгов. Но пункт 5 статьи 213.25 закона № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» прямо исключает ипотечную недвижимость из-под исполнительского иммунитета - она включается в конкурсную массу и уходит с торгов, даже если в ней прописана семья с детьми и другого жилья нет. Общий обзор того, когда банкротство физлица помогает, а когда становится ловушкой, - в статье «Банкротство физлица: когда выход, а когда ловушка».

Важно не путать эту ситуацию с обычной реструктуризацией ипотеки с банком без банкротства - там квартира и не была под угрозой продажи, просто менялся график платежей (термин - реструктуризация). Здесь же речь именно про залог жилья внутри процедуры банкротства.

Это правило не изменилось. Изменилось другое: с сентября 2024 года у должника появился законный способ обойти эту продажу, не выходя за рамки процедуры банкротства.

Что такое мировое соглашение с ипотечным банком

Закон вступил в силу 8 сентября 2024 года (официальная публикация на pravo.gov.ru). Он добавил в 127-ФЗ статью 213.10-1 «Особенности заключения мирового соглашения между гражданином и кредитором, требования которого обеспечены ипотекой жилого помещения» (полный текст на ГАРАНТ).

Что важно в этой норме:

• Соглашение с ипотечным банком заключается отдельно от общего мирового соглашения по делу - согласие остальных кредиторов и финансового управляющего не нужно.
• Утверждает его арбитражный суд.
• После утверждения квартира исключается из конкурсной массы, требование банка выводится из общего реестра, а кредит продолжает действовать на изначальных условиях - без ускоренного истребования всей суммы долга разом.
• Если, кроме жилья, у должника не хватает денег на обязательства первой и второй очереди (алименты, вред жизни и здоровью), соглашение утверждается только при условии, что он вносит на депозит суда сумму не выше 10% от рыночной стоимости квартиры.

Отдельно закон закрепил и более простой вариант (п. 5 ст. 213.10): третье лицо может целиком погасить остаток ипотечного долга - тогда квартира исключается из массы вообще без всякого мирового соглашения.

Зачем договариваться, если можно просто пройти банкротство

Люди, которые брали ипотеку 5-6 лет назад по программам вроде семейной или господдержки, платят сегодня 5-7% годовых - ставки, которых на рынке давно нет. При банкротстве без сделки с банком эта ипотека просто исчезает вместе с квартирой: остаток долга гасится за счёт продажи, а от старых условий не остаётся ничего. При мировом соглашении кредит продолжает жить на прежних условиях - должник теряет прочие долги (кредитки, микрозаймы, потребкредиты), но сохраняет и жильё, и выгодную ставку.

Это же правило распространяется и на займы в кредитных потребительских кооперативах (КПК) под залог квартиры - для процедуры не важно, кто именно кредитор, важен факт залога жилого помещения.

Обязан ли банк соглашаться на мировое

Это самый частый источник разочарования: должник предлагает банку разумные условия, а банк отказывается без объяснений. Формально банк действительно вправе не подписывать. Но это не значит, что решение всегда остаётся за ним.

Практика Верховного суда выработала принцип, который иногда называют «реабилитационным паритетом»: суд вправе преодолеть отказ залогового кредитора, если положение банка при сохранении жилья объективно не хуже, чем было бы при обычной продаже квартиры с торгов (разбор практики на PROбанкротство). По одному из споров с федеральным банком апелляционная инстанция прямо указала: формальное право кредитора требовать реализации предмета залога в банкротстве не может быть абсолютным, если оно ведёт к лишению гражданина крыши над головой при отсутствии убытков у самого кредитора.

Но здесь же есть и обратная граница. По одному из дел должница предлагала банку погасить лишь 6,3% требований, чтобы сохранить квартиру для семьи с тремя детьми. Верховный суд признал отказ банка обоснованным. Условия должника «значительно ухудшает его положение по сравнению с тем, как если бы процедуры банкротства не было», поэтому «отказ залогового кредитора от заключения такого мирового соглашения следует признать разумным и экономически обоснованным» (разбор на «Адвокатской газете»). Вывод простой: предложение банку должно быть реалистичным - платить по графику, близкому к исходному, а не пытаться списать долг под видом мирового соглашения.

Не уверены, что ваши цифры проходят этот тест - оставьте заявку на разбор, скажу, есть ли смысл вообще садиться за переговоры с банком.

Мировое соглашение или план реструктуризации - в чём разница

Эти два механизма часто путают, потому что оба «спасают» должника внутри процедуры банкротства. Это не то же самое, что добровольная реструктуризация кредита в банке при обычной просрочке без всякого банкротства - там нет ни суда, ни залогового спора.

Если у вас несколько кредиторов и цель - сохранить и квартиру, и авто, и не уходить в полное банкротство с распродажей всего имущества, речь скорее о плане реструктуризации долгов - это отдельная тема, о ней подробнее в статье про судебную реструктуризацию долгов. Мировое соглашение по ст. 213.10-1 - точечный инструмент именно под ипотеку, когда остальное имущество спасать не обязательно или не от чего.

Что будет с остальными долгами

Частая иллюзия - «раз квартиру сохранил, значит, вышел из банкротства целиком». Нет: локальное соглашение по ст. 213.10-1 выводит из процедуры только требование ипотечного банка. Всё остальное имущество и все прочие долги идут обычным путём реализации имущества гражданина - что не защищено законом, распродаётся, а непогашенный остаток обычных потребительских долгов списывается по итогам процедуры.

Если ипотеку заменяет займ в КПК

Часть читателей брала деньги под залог жилья в КПК - кредитном потребительском кооперативе, не в банке. Ключевой признак для применения ст. 213.10-1 - залог именно жилого помещения; тип кредитора значения не имеет. Если заём в КПК обеспечен ипотекой квартиры, договориться о сохранении жилья можно так же, как с банком: подготовить реалистичное предложение по графику и добиваться утверждения через финансового управляющего и суд.

Можно ли договориться с банком до банкротства

Не обязательно доводить дело до подачи заявления о банкротстве, чтобы начать разговор с банком. Если просрочка ещё небольшая или вы понимаете, что она вот-вот появится, банку часто выгоднее договориться о посильном графике сейчас, чем позже пройти через суд, где итог заранее не угадать. Это практический шаг, а не отдельная норма закона: обращение напрямую в банк с предложением по графику, до всякого суда. Если банк не идёт навстречу - тогда уже имеет смысл разбирать процедуру банкротства и мировое соглашение внутри неё.

Проверю вашу ситуацию и посчитаю, что реальнее - договориться с банком напрямую или готовиться к процедуре.

Что подготовить, прежде чем идти к банку или в суд

Из практики судов, которые утверждали или, наоборот, отклоняли такие соглашения, видно, что и без юриста стоит подготовить заранее:

1. Реалистичный график платежей - близкий к исходным условиям кредита, а не попытка списать основную часть долга. Предложение погасить символическую долю от суммы требования банк с высокой вероятностью отклонит, и суд его поддержит.
2. Подтверждение стабильного дохода - банку и суду нужно понимать, что новый график исполним, а не превратится в повторную просрочку.
3. Понимание порядка сумм. Судебная реструктуризация и локальное мировое соглашение - процедуры не бесплатные: помимо стандартных расходов на само банкротство (публикации, вознаграждение финансового управляющего), потребуются услуги юриста, который ведёт переговоры с банком и сопровождает утверждение в суде. Точная сумма зависит от числа кредиторов и региона - для вашей ситуации это лучше считать индивидуально.
4. Финансовый управляющий, который реально ведёт переговоры с банком, а не просто формально сопровождает процедуру - от его вовлечённости часто зависит, дойдёт ли дело до утверждения соглашения или банк просто откажется отвечать.

Узнайте, реально ли сохранить ипотеку именно в вашей ситуации - разберу бесплатно и скажу прямо.

Оплата по факту. Отказ - вы ничего не платите. Оплата - процент от полученной суммы, по факту выдачи; точную цифру назову после разбора. Что после заявки. Перезвоню в течение 15 минут в рабочее время (будни с 9 до 18), разбор бесплатный, без длинной анкеты. Или напишите в Telegram @Credit40_bot.

Автор - Артём Староверов, кредитный брокер.