Кредит под залог ипотечной квартиры: как перезаложить жилье и получить деньги

Можно ли взять кредит под залог ипотечной квартиры?

В соответствии со статьей 43 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», последующий залог имущества разрешен. Это означает, что вы можете заложить квартиру второму кредитору. Однако пункт 2 статьи 43 закона 102-ФЗ делает оговорку: последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекратилось.

В ипотечных договорах такой запрет стоит часто, поэтому первое, что стоит сделать, - открыть свой договор и найти в нем пункт про последующую ипотеку. Пока запрет есть, разговор о втором залоге с чужим кредитором закрыт. По пункту 3 статьи 43 договор, заключенный вопреки запрету, суд может признать недействительным по иску первого залогодержателя. А пункт 5 статьи 43 закона 102-ФЗ запрещает, чтобы сам последующий договор об ипотеке предусматривал составление и выдачу закладной. Со своим банком правило другое: пункт 4 статьи 43 не применяет правила пунктов 2 и 3, если сторонами в предшествующем и последующем договорах об ипотеке являются одни и те же лица; на пункт 5 это изъятие не распространяется. Поэтому догоняющий кредит сначала просят там, где ипотека уже висит, и только потом идут в переоформление залога в другую организацию.

В чем разница между рефинансированием ипотеки и перезалогом?

При обычном рефинансировании ипотеки вы переводите кредит в другой банк, чтобы платить меньше каждый месяц за счет снижения ставки или изменения срока договора. Цель такой сделки - оптимизация расходов.

Перезалог преследует иную цель - получение крупной суммы наличных денег. Вы оформляете новый кредит на сумму, которая существенно превышает остаток по вашей текущей ипотеке. Эти средства используются для закрытия старого долга, а оставшаяся разница выдается вам на руки. Деньги можно использовать на любые нужды: от развития бизнеса до покупки другого имущества. При этом первый шаг сделки строится на базовом понятии, которым является рефинансирование текущего долга.

Как перезаложить ипотечную квартиру через новый банк?

Процесс банковского перезалога проходит по следующим этапам:

1. Вы подаете заявку на программу рефинансирования с получением дополнительных средств наличными.
2. Банк оценивает вашу платежеспособность и одобряет общий лимит кредита. Лимит считают от оценки квартиры, а на руки вы получаете разницу между ним и остатком долга по текущей ипотеке.
3. Новый банк перечисляет средства на закрытие старой ипотеки.
4. Прежний банк выдает справку о полном погашении кредита и снимает обременение с квартиры в Росреестре.
5. Новый банк регистрирует залог в свою пользу и выдает вам оставшуюся часть кредита наличными.

Если вам нужно рассчитать доступный лимит и понять, сколько свободных денег вы сможете получить после закрытия старого долга, оставьте заявку на разбор ситуации - мы посчитаем параметры по программам банков.

Что делать, если банки отказывают в перезалоге?

Когда заемщик пытается перезаложить ипотеку самостоятельно, он часто сталкивается с отказами. Причины банальны: текущие просрочки, низкий официальный доход или высокая долговая нагрузка из-за открытых кредитов. В этой ситуации прямая подача заявок в банки приводит к ухудшению ситуации, так как хаотичные запросы снижают кредитный рейтинг. Подробнее о том, почему это происходит, читайте в материале о том, как скоринг убит заявками.

На рынке это обходят схемой с временным финансированием от инвестора. Устроена она так:

• Банк одобряет вам новый кредит под залог недвижимости, но ставит отлагательное условие: вы должны закрыть ипотеку и снять обременение до того, как банк выдаст деньги.
• Частный инвестор предоставляет короткий заем, которым полностью гасится текущая ипотека.
• Обременение старого банка снимается, и квартира становится юридически чистой.
• Банк регистрирует новый залог на чистую квартиру и выдает кредит.
• Из полученных денег вы возвращаете долг инвестору, а оставшуюся сумму используете по своему усмотрению.

Безопасна ли схема с инвестором и как не потерять квартиру?

Главный страх заемщиков при работе с частными инвесторами - потерять жилье. Самый быстрый способ его лишиться - подписать под видом перезалога договор купли-продажи квартиры, дарения или соглашение об обратном лизинге. Такие документы не подписывают. Если продажа - действительно ваш план, а не схема, которую вам навязали, считайте её заранее: налог с продажи квартиры съедает часть суммы. Но и заем с залогом у частника риск не обнуляет: он остается, потому что такую деятельность - заём физлицу на цели, не связанные с бизнесом - закон отводит кругу лиц из части 1 статьи 6.1 закона 353-ФЗ, а частный инвестор в него не входит.

Работаем мы только с банками и проверенными кредиторами. Ломбарды, кредитные кооперативы и частные инвесторы нашими партнёрами не являются, и сделки по этой схеме мы не ведём - под залог квартиры, в которой вы живёте, это самый рискованный путь. Если схему вам всё же предлагают где-то ещё, признаки менее опасного оформления такие: договор займа, а не купли-продажи; залог зарегистрирован в Росреестре; право собственности остаётся за вами; расчёты идут через ячейку или защищённый счёт. Риска самой конструкции они не снимают: его создаёт фигура кредитора, а не бумага.

Какие расходы ждут при оформлении перезалога?

При планировании перезалога заемщики часто забывают о дополнительных расходах, что может сорвать сделку в последний момент. Сравнивать предложения банков нужно по показателю, которым является полная стоимость кредита. Ниже - из чего складываются затраты при оформлении:

Все расчеты и цены ориентировочные. Итоговые условия банк определяет по конкретному заемщику и объекту, проверяйте их на день обращения.

Как получить деньги быстрее и сократить срок снятия обременения?

Главное узкое место в схеме перезалога - это время, которое требуется первому банку на снятие обременения. Закон тут на стороне заемщика. Если оформлялась документарная закладная, пункт 2 статьи 17 закона 102-ФЗ обязывает залогодержателя незамедлительно передать её залогодателю с отметкой об исполнении обязательства в полном объеме; а если закладная не оформлялась, работает второй путь - заявление залогодержателя. Само погашение регистрационной записи об ипотеке занимает три рабочих дня с момента поступления заявления в орган регистрации прав (пункт 1 статьи 25 закона 102-ФЗ), и пошлины за него нет. Недели ожидания, о которых рассказывают заемщики, - это не срок закона, а темп конкретного банка, и на него стоит давить письменно.

Наша работа здесь в том, чтобы собрать комплект без ошибок, проследить за заявлением на погашение записи и не дать паузе между снятием старого обременения и регистрацией нового растянуться. Каждый возврат документов из-за ошибки в комплекте отодвигает выдачу денег на новый круг.

Можно ли вывести созаемщика из договора при перезалоге?

Часто при оформлении первой ипотеки привлекаются созаемщики - супруги, родители или друзья. Со временем жизненные обстоятельства меняются: супруги разводятся, или родственникам требуется оформить собственный крупный кредит. Просто так убрать созаемщика из действующего договора банк не позволит, так как это снижает его гарантии возврата денег.

Перезалог решает эту проблему на стороне кредитного договора. Заявку в новый банк вы подаете самостоятельно, если личного дохода хватает на обслуживание долга; прежние созаемщики в новом кредите не фигурируют, а их обязательства закрываются вместе со старой ипотекой. Но собственность договором не лечится. Если бывший супруг или родственник не только созаемщик, но и сособственник квартиры, заложить её целиком без него не выйдет. Пункт 1 статьи 7 закона 102-ФЗ разрешает ипотеку имущества в общей совместной собственности только при согласии всех собственников, а пункт 2 той же статьи оставляет участнику долевой собственности право заложить лишь свою долю. Значит, сначала раздел имущества или выкуп доли, и только потом перезалог.

Что подготовить для быстрого расчета и разбора ситуации?

Для проведения экспресс-анализа вашей ситуации подготовьте следующие данные:

1. Точный остаток долга по текущей ипотеке.
2. Примерную рыночную стоимость вашей квартиры сейчас.
3. Сумму дополнительных наличных денег, которую вы хотите получить на руки.
4. Информацию о наличии прочих кредитов и кредитных карт (если они есть).

На основе этих цифр мы определим, в какой банк лучше подать документы и какой остаток по текущей ипотеке придётся закрыть до выдачи. Если вам отказали в перезалоге в сторонних организациях, мы подберем альтернативный вариант. Ознакомьтесь с нашими советами о том, что делать, если вам отказали в кредите. А если ваша недвижимость свободна от долгов, вам больше подойдет наша инструкция о том, как получить кредит под залог недвижимости.

Для детального анализа и точного расчета вашей выгоды заполните заявку на сайте.

• Бесплатный разбор: Детально изучу вашу ситуацию, проверю документы на недвижимость и рассчитаю параметры нового кредита.
• Оплата по факту: Вы платите фиксированный процент комиссии только после того, как деньги по новому договору зачисления поступят на ваш банковский счет. Если получен отказ - вы ничего не платите.
• Быстрая связь: Свяжусь с вами в течение 15 минут в рабочее время (будни с 9:00 до 18:00 по московскому времени).
• Контакты для связи: Telegram - @Credit40_bot, телефон - +7 920 884-49-00.