Кредит под залог ипотечной квартиры: как перезаложить жилье и получить деньги

Можно ли взять кредит под залог ипотечной квартиры?

В соответствии со статьей 43 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», последующий залог имущества разрешен. Это означает, что вы можете заложить квартиру второму кредитору. Однако закон делает оговорку: последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами.

На практике крупные банки всегда вносят в ипотечный договор пункт, который полностью запрещает накладывать на квартиру новые обременения без их письменного согласия. Получить такое согласие у банка-держателя первого залога не удается. По этой причине оформить классический второй кредит под заложенное жилье не получится. Выходом становится полное переоформление залога в другой финансовой организации.

В чем разница между рефинансированием ипотеки и перезалогом?

При обычном рефинансировании ипотеки вы переводите кредит в другой банк, чтобы платить меньше каждый месяц за счет снижения ставки или изменения срока договора. Цель такой сделки - оптимизация расходов.

Перезалог преследует иную цель - получение крупной суммы наличных денег. Вы оформляете новый кредит на сумму, которая существенно превышает остаток по вашей текущей ипотеке. Эти средства используются для закрытия старого долга, а оставшаяся разница выдается вам на руки. Деньги можно использовать на любые нужды: от развития бизнеса до покупки другого имущества. При этом первый шаг сделки строится на базовом понятии, которым является рефинансирование текущего долга.

Как перезаложить ипотечную квартиру через новый банк?

Процесс банковского перезалога проходит по следующим этапам:

1. Вы подаете заявку на программу рефинансирования с получением дополнительных средств наличными.
2. Банк оценивает вашу платежеспособность и одобряет общий лимит кредита. Например, при рыночной стоимости квартиры в 10 миллионов рублей банк одобряет лимит до 7.5 миллионов. Если ваш текущий долг по ипотеке составляет 3 миллиона, то доступная сумма наличных сверху составит до 4.5 миллионов рублей.
3. Новый банк перечисляет средства на закрытие старой ипотеки.
4. Прежний банк выдает справку о полном погашении кредита и снимает обременение с квартиры в Росреестре.
5. Новый банк регистрирует залог в свою пользу и выдает вам оставшуюся часть кредита наличными.

Если вам нужно рассчитать доступный лимит и понять, сколько свободных денег вы сможете получить после закрытия старого долга, оставьте заявку на разбор ситуации - мы посчитаем параметры по программам банков.

Что делать, если банки отказывают в перезалоге?

Когда заемщик пытается перезаложить ипотеку самостоятельно, он часто сталкивается с отказами. Причины банальны: текущие просрочки, низкий официальный доход или высокая долговая нагрузка из-за открытых кредитов. В этой ситуации прямая подача заявок в банки приводит к ухудшению ситуации, так как хаотичные запросы снижают кредитный рейтинг. Подробнее о том, почему это происходит, читайте в материале о том, как скоринг убит заявками.

Для обхода банковских ограничений используется профессиональная схема с привлечением временного финансирования от инвестора:

• Банк одобряет вам новый кредит под залог недвижимости, но ставит отлагательное условие: вы должны закрыть ипотеку и снять обременение до того, как банк выдаст деньги.
• Частный инвестор предоставляет короткий заем, которым полностью гасится текущая ипотека.
• Обременение старого банка снимается, и квартира становится юридически чистой.
• Банк регистрирует новый залог на чистую квартиру и выдает кредит.
• Из полученных денег вы возвращаете долг инвестору, а оставшуюся сумму используете по своему усмотрению.

Безопасна ли схема с инвестором и как не потерять квартиру?

Главный страх заемщиков при работе с частными инвесторами - потерять жилье. Этот риск возникает только тогда, когда мошенники под видом перезалога предлагают подписать договор купли-продажи квартиры, дарения или соглашение об обратном лизинге. Подписывать такие документы нельзя.

При правильном оформлении сделки квартира все время остается в вашей собственности. С инвестором заключается стандартный договор займа, а в Росреестре регистрируется временный залог. Все расчеты проводятся через банковские ячейки или защищенные счета. Инвестор не претендует на ваше жилье, так как его цель - получить обратно свои деньги с процентами за короткий срок использования. Порядок оформления всегда проверяется юристами брокера до выхода на сделку.

Какие расходы ждут при оформлении перезалога?

При планировании перезалога заемщики часто забывают о дополнительных расходах, что может сорвать сделку в последний момент. Сравнивать предложения банков нужно по показателю, которым является полная стоимость кредита. Ниже приведена смета стандартных затрат при оформлении:

Все расчеты и цены носят ориентировочный характер. Условия подбираются индивидуально банком под конкретного заемщика в соответствии со ст. 28 Федерального закона «О рекламе» № 38-ФЗ.

Как получить деньги быстрее и сократить срок снятия обременения?

Главное узкое место в схеме перезалога - это время, которое требуется первому банку на снятие обременения. После того как долг полностью погашен, банк обязан выдать закладную или самостоятельно направить заявление в Росреестр. По закону эта процедура может занимать до 30 календарных дней, и некоторые финансовые организации сознательно затягивают сроки, чтобы удерживать клиента.

При работе через брокера этот процесс ускоряется за счет налаженных каналов взаимодействия с банками и использования электронных сервисов регистрации. Снятие обременения и регистрация нового договора залога проводятся за один визит в МФЦ или в электронном виде за 3-5 дней, что позволяет быстро получить наличные на руки.

Можно ли вывести созаемщика из договора при перезалоге?

Часто при оформлении первой ипотеки привлекаются созаемщики - супруги, родители или друзья. Со временем жизненные обстоятельства меняются: супруги разводятся, или родственникам требуется оформить собственный крупный кредит. Просто так убрать созаемщика из действующего договора банк не позволит, так как это снижает его гарантии возврата денег.

Перезалог полностью решает эту проблему. При оформлении договора в новом банке вы можете подать заявку самостоятельно, если вашего личного дохода достаточно для обслуживания долга. Прежние созаемщики не будут фигурировать в новом кредите, а их обязательства перед банком будут полностью закрыты.

Что подготовить для быстрого расчета и разбора ситуации?

Для проведения экспресс-анализа вашей ситуации подготовьте следующие данные:

1. Точный остаток долга по текущей ипотеке.
2. Примерную рыночную стоимость вашей квартиры сейчас.
3. Сумму дополнительных наличных денег, которую вы хотите получить на руки.
4. Информацию о наличии прочих кредитов и кредитных карт (если они есть).

На основе этих цифр мы определим, в какой банк лучше подать документы и требуется ли привлечение временного инвестора для закрытия текущего долга. Если вам отказали в перезалоге в сторонних организациях, мы подберем альтернативный вариант. Ознакомьтесь с нашими советами о том, что делать, если вам отказали в кредите. А если ваша недвижимость свободна от долгов, вам больше подойдет наша инструкция о том, как получить кредит под залог недвижимости.

Для детального анализа и точного расчета вашей выгоды заполните заявку на сайте.

• Бесплатный разбор: Детально изучу вашу ситуацию, проверю документы на недвижимость и рассчитаю параметры нового кредита.
• Оплата по факту: Вы платите фиксированный процент комиссии только после того, как деньги по новому договору зачисления поступят на ваш банковский счет. Если получен отказ - вы ничего не платите.
• Быстрая связь: Свяжусь с вами в течение 15 минут в рабочее время (будни с 9:00 до 18:00 по московскому времени).
• Контакты для связи: Telegram - @Credit40_bot, телефон - +7 920 884-49-00.