Налог с продажи квартиры: как считают профи и когда он равен нулю

Коротко: если квартира в собственности дольше минимального срока (3 или 5 лет в зависимости от того, как вы её получили), налога нет вообще - декларацию можно не подавать. Если срок не вышел, налог считается одним из двух способов: вычесть из дохода 1 млн ₽ или вычесть документально подтверждённые расходы на покупку. Разница между этими способами - часто десятки и сотни тысяч рублей переплаты на ровном месте.

Не уверены, надо ли вам вообще подавать декларацию после продажи - оставьте заявку на разбор, посмотрю ситуацию и скажу прямо.

Сколько нужно владеть квартирой, чтобы не платить налог вообще?

Правило из статьи 217.1 НК РФ звучит просто, но именно на нём чаще всего ошибаются, считая срок «на глаз». Отсчёт идёт не от даты, когда вы фактически заехали, и не от даты последнего ремонта - а от даты регистрации права собственности в Росреестре. Для унаследованной квартиры точка отсчёта отдельная - день смерти наследодателя, а не день, когда нотариус выдал свидетельство или Росреестр внёс запись.

Пятилетний срок - это база, которая действует, если квартира не подпадает ни под одно из льготных условий ниже. Трёхлетний срок положен, если объект получен по наследству, подарен близким родственником (супруг, родитель, ребёнок, брат, сестра, дедушка, бабушка, внук), приватизирован, получен по договору ренты - или является для продавца единственным жильём. Про последний пункт - отдельно, там своя логика.

Что считается единственным жильём и почему это сокращает срок до 3 лет?

Это правило чаще всего теряют по невнимательности. Логика такая: если вы продаёте старую квартиру и в этот же день или раньше уже владеете новой дольше 90 дней - старая квартира формально уже не единственное жильё, и трёхлетняя льгота слетает, остаётся пятилетний срок. А если новую квартиру купили менее чем за 90 дней до продажи старой (или вовсе после) - правило единственного жилья сохраняется, срок остаётся 3 года.

На практике это значит: если планируете сначала купить новую квартиру, а потом продавать старую, и между сделками может пройти больше трёх месяцев - стоит заранее прикинуть, не потеряете ли льготный срок. Иногда выгоднее сначала продать, а уже потом покупать.

Как посчитать налог, если минимальный срок не прошёл?

Здесь чаще всего и происходит переплата, которую можно было не платить. Разберём на цифрах, как выглядит расчёт «по умолчанию» и расчёт «как считают профи» - для одной и той же сделки.

Ситуация. Квартиру купили 2 года назад за 3 000 000 ₽ (минимальный срок владения ещё не прошёл, льготы по единственному жилью тоже нет). Обстоятельства заставили продать её срочно и дешевле, чем купили, - за 2 750 000 ₽.

Расчёт по умолчанию (вычет 1 млн ₽). Многие продавцы просто вычитают из цены продажи 1 млн ₽ и на этом останавливаются:

2 750 000 - 1 000 000 = 1 750 000 ₽ - это и есть та самая налоговая база, о которой заголовок. НДФЛ с неё по ставке 13%:

1 750 000 × 13% = 227 500 ₽.

Расчёт «как считают профи» (доходы минус расходы). У продавца сохранился договор купли-продажи, по которому он купил эту же квартиру за 3 000 000 ₽ - дороже, чем продал:

2 750 000 - 3 000 000 = отрицательное число, значит налоговая база равна 0.

НДФЛ к уплате - 0 ₽. Разница между двумя способами на одной и той же сделке - 227 500 ₽, которые не за что было платить, если бы продавец не нашёл (или потерял) договор покупки.

Важная оговорка. Способ «доходы минус расходы» работает, только если цена продажи не ниже 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи - иначе в игру вступает другое правило, о нём в следующем разделе. Если кадастровая стоимость в этом примере высокая, налоговая база всё равно может оказаться не нулевой.

Не уверены, какой способ выгоднее в вашей сделке - посчитаю оба варианта и покажу разницу в рублях.

Почему налоговая может доначислить налог, даже если в договоре низкая цена?

Раньше искусственное занижение цены в договоре было способом снизить налог - писали в документе меньше, чем платили фактически. Правило 70% кадастра закрыло эту лазейку: если реальная цена сделки окажется ниже 70% кадастровой стоимости, для расчёта налога всё равно возьмут именно 70% кадастра, а не то, что написано в договоре.

Проверить кадастровую стоимость своей квартиры можно бесплатно в выписке из ЕГРН - её можно заказать через Госуслуги или сайт Росреестра. Сравните эту цифру × 0,7 с ценой, за которую собираетесь продавать: если продажная цена ниже - именно кадастр станет базой для расчёта, что бы ни было написано в договоре.

Сколько процентов НДФЛ платить, если доход большой?

Порог 2,4 млн ₽ считается уже после применения вычета (1 млн ₽ или расходов) - то есть от итоговой налоговой базы, а не от полной суммы сделки.

Резидентство здесь определяется фактическим временем нахождения в России - 183 дня и больше за 12 месяцев подряд, гражданство на это не влияет.

Кому положена нулевая ставка без учёта срока владения?

Условия льготы одновременно такие: у семьи двое и более детей; новое жильё больше по площади или дороже проданного; кадастровая стоимость проданного объекта не превышает 50 млн ₽; новое жильё куплено (право собственности оформлено) не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи. Не соблюдено хотя бы одно условие - льгота не действует, и налог считается по обычным правилам из разделов выше.

Чаще всего льготу теряют именно на сроке: если семья продала квартиру в 2026 году, а покупку новой отложила до мая 2027-го - хотя бы на день позже 30 апреля, - право на нулевую ставку сгорает.

Когда подавать декларацию и что будет за просрочку?

Продали квартиру в 2026 году и минимальный срок не вышел - декларация подаётся до 30 апреля 2027 года, налог платится до 15 июля 2027-го. Штраф за неподанную вовремя декларацию - 5% от суммы налога за каждый месяц просрочки, но не больше 30% в сумме. Если сам налог не уплачен в срок, добавляется ещё 20% от долга (40%, если налоговая докажет умысел), плюс пени за каждый день просрочки сверх обоих штрафов.

Как быть, если квартира ещё в ипотеке или в залоге?

Частая ошибка - считать, что если почти вся сумма от продажи ушла на закрытие ипотеки, то и облагать нечего. Для налоговой доходом считается вся сумма, полученная по договору купли-продажи. Куда она потом делась - на закрытие долга, на новую квартиру или на другие цели, - для расчёта НДФЛ значения не имеет. Уменьшить базу можно только вычетом 1 млн ₽ или документально подтверждёнными расходами на покупку, как описано выше; сумма, ушедшая банку на погашение ипотеки, в этот расчёт не входит.

Если после продажи и погашения ипотеки на новую квартиру не хватает - это отдельная задача, ближе к кредиту, чем к налогам. Есть разбор кредита под залог недвижимости. Отдельно - разбор ситуации, когда продают квартиру, ещё числящуюся в залоге по ипотеке.

5 ошибок, из-за которых переплачивают налог

1. Взяли вычет 1 млн ₽ по умолчанию, не проверив, не выгоднее ли вычесть документально подтверждённые расходы на покупку - как в примере выше, разница может достигать сотен тысяч рублей.
2. Потеряли или не запросили договор покупки - без него вычесть расходы нельзя, придётся брать фиксированный 1 млн ₽, даже если реальные расходы были в разы больше.
3. Занизили цену в договоре ниже 70% кадастра, рассчитывая на экономию, - налоговая всё равно пересчитает базу по кадастровой стоимости.
4. Купили новую квартиру раньше, чем за 90 дней до продажи старой, и потеряли статус единственного жилья, а с ним - льготный трёхлетний срок.
5. Просрочили подачу декларации или уплату налога - и получили штраф и пени сверх самого налога, хотя декларацию можно было подать вовремя за один вечер.

Что делать, если после продажи и налога не хватает денег на новую квартиру?

Расчёт налога - это только часть картины. Часто настоящая проблема начинается на следующем шаге: денег от продажи и накоплений не хватает до цены новой квартиры, а откладывать покупку рискованно - рынок и ставки меняются быстрее, чем накопится недостающая сумма. Здесь два рабочих направления. Если новое жильё ещё не найдено - смотрите ипотеку без первоначального взноса или с минимальным. Если деньги на разницу нужны быстро и без долгой ипотечной процедуры - подойдёт кредит под залог уже имеющейся недвижимости (разбор - выше, в разделе про ипотеку). Для семей с детьми, которые попадают под льготу из раздела выше, отдельно есть смысл смотреть семейную ипотеку - условия там часто мягче стандартных.

Узнайте, реально ли получить деньги на разницу между продажей и покупкой - разберу бесплатно и скажу прямо.

Оплата по факту. Отказ - вы ничего не платите. Оплата - процент от полученной суммы, по факту выдачи; точную цифру назову после разбора. Что после заявки. Перезвоню в течение 15 минут в рабочее время (будни с 9 до 18), разбор бесплатный, без длинной анкеты. Можно и в Telegram: @Credit40_bot.