Оценка квартиры для банка: кто платит и почему сумма выходит меньше

Коротко: отчёт об оценке нужен не из осторожности банка: оценка предмета ипотеки прямо названа обязательным условием договора в ст. 9 закона № 102-ФЗ. Платит за отчёт обычно заёмщик, поскольку он и есть заказчик оценки. А цифра выходит ниже цены продавца потому, что оценщик считает рыночную стоимость по состоявшимся сделкам с сопоставимыми объектами, а не по ценам объявлений. Разбираю, что с этим делать.

Ситуация выглядит одинаково у всех: квартиру согласовали за одну сумму, а банк посчитал кредит от другой, меньшей. Дальше человек либо срочно ищет разницу, либо теряет сделку. Проверю вашу ситуацию и скажу, где взять недостающую сумму - разбор бесплатный.

Зачем банку отчёт об оценке

Пункт 1 статьи 9 закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» перечисляет, что должно быть в договоре: «предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой». Оценка стоит в одном ряду с предметом и суммой долга - то есть без неё договора просто нет.

Пункт 3 той же статьи уточняет: оценка «определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем ... и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении». Соглашение сторон - но опирается оно на отчёт независимого оценщика, потому что банку нужен документ, который выдержит проверку и суд, если дело дойдёт до взыскания по залогу.

Та же логика работает не только в классической ипотеке. Когда человек берёт кредит под залог недвижимости на свои цели, отчёт нужен ровно по тем же основаниям: кредитор должен понимать, сколько на самом деле стоит обеспечение.

Кто платит за оценку

Ни закон об ипотеке, ни закон об оценочной деятельности не содержат нормы «оценку оплачивает банк» или «оценку оплачивает заёмщик». Это вопрос договора на проведение оценки: кто его заключил, тот и платит. На практике заключает его заёмщик, поэтому расходы ложатся на него.

У этого есть и обратная сторона в его пользу. По статье 24.6 закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» убытки, причинённые заказчику оценки, возмещаются в полном объёме - за счёт имущества оценщика или юридического лица, с которым он в трудовых отношениях, и за счёт страховых выплат. Страхование ответственности оценщика обязательно по статье 24.7. Раз заказчик отчёта - заёмщик, то и требовать возмещения при ошибке оценщика вправе он.

Отдельно стоит держать в голове рефинансирование: при переходе в другой банк отчёт заказывают заново, и расход повторяется. Это стоит закладывать в расчёт, когда считаете выгоду от рефинансирования ипотеки.

Почему сумма в отчёте меньше цены продавца

Определение рыночной стоимости дано в статье 3 закона № 135-ФЗ: это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией ...». Ключевое слово - «отчуждён», то есть речь про реальную сделку, а не про ценник, по которому объект стоит в рекламе третий месяц.

Федеральный стандарт оценки «Подходы и методы оценки» (ФСО V, утверждён приказом Минэкономразвития от 14.04.2022 № 200) говорит об этом прямо: «ценовая информация по фактическим сделкам является лучшим основанием для определения стоимости, чем предложения к совершению сделки, если условия сделки соответствуют предпосылкам рыночной стоимости». Там же оценщику предписано брать наиболее сопоставимые аналоги и учитывать, что сделки ближе к дате оценки репрезентативнее ранних - особенно на нестабильном рынке. Отсюда и разрыв: продавец ориентируется на соседние объявления, оценщик - на то, за сколько такие квартиры действительно ушли.

Вторая причина глубже. Банку залог интересен как то, что придётся продавать быстро, если заёмщик перестанет платить. Тот же закон вводит для этого отдельный вид стоимости - ликвидационную: цена, по которой объект может быть отчуждён «за срок экспозиции ... меньший типичного срока экспозиции ... в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку». Стандарт «Виды стоимости» (ФСО II) описывает вынужденную продажу как сделку в сжатые сроки и добавляет: «условия продажи могут сокращать круг потенциальных покупателей, ограничивать доступную им информацию об объекте и иным образом влиять на цену сделки».

Формально в отчёте для ипотеки чаще всего определяется именно рыночная стоимость. Но дальше банк применяет к ней свой дисконт под тот самый сценарий вынужденной продажи, и до заёмщика доходит уже третья цифра, ниже и цены продавца, и цифры в отчёте. Спорить с этим дисконтом бесполезно: это внутреннее правило кредитора, а не ошибка оценщика.

Посчитаю, сколько банк даст под ваш объект, и скажу, где в вашей сделке возьмётся разница, если оценка выйдет ниже цены продавца.

Как заниженная оценка бьёт по первоначальному взносу

Механика простая. Допустим, квартира продаётся за одну сумму, а в отчёте стоит сумма ниже. Кредит банк рассчитает от меньшей величины, а разницу между ценой договора и суммой кредита придётся внести деньгами - сверх того взноса, который планировался изначально. Формально ставка и одобренный лимит не изменились, но денег на сделку внезапно нужно больше.

Дальше вариантов немного: торговаться с продавцом до уровня отчёта, искать недостающую сумму, заказывать оценку заново или менять объект. Если своих денег нет, часть людей идёт в сторону схем ипотеки без первоначального взноса - и здесь есть подвох: второй кредит на взнос поднимет показатель долговой нагрузки, а высокий ПДН сам по себе становится причиной отказа.

Кого можно позвать оценщиком

По статье 4 закона № 135-ФЗ оценщик - физическое лицо, состоящее в саморегулируемой организации оценщиков и застраховавшее свою ответственность. Работать он может частной практикой или по трудовому договору с юридическим лицом, а оценивать - только по направлениям из своего квалификационного аттестата. Проверить членство в СРО можно по реестру самой организации, её данные обязаны быть в отчёте.

Статья 11 задаёт требования к отчёту: он «не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение», в нём обязаны стоять дата составления, порядковый номер, основание для оценки и сведения об оценщике с указанием членства в СРО. Если этих реквизитов нет, документ уязвим, и банк вернёт его на переделку.

Теперь про аккредитацию. В законе такого понятия нет: аккредитация - внутренняя процедура кредитора, список компаний, чьи отчёты он принимает без дополнительной проверки. Отчёт от оценщика вне списка формально законен, но банк вправе изучать его дольше и придирчивее, и сроки сделки от этого страдают. Поэтому практичнее заранее спросить у кредитного менеджера, чей отчёт примут без вопросов. Нормативных цен на саму оценку в законе нет - стоимость договорная, поэтому прайс у аккредитованных компаний стоит спросить заранее, до заказа отчёта.

Сколько действует отчёт

Абзац второй статьи 12 закона № 135-ФЗ: итоговая величина стоимости «является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчёта». То есть после полугода документ не становится поддельным, он просто перестаёт быть основанием для сделки, и оценку заказывают заново.

Практический вывод: не заказывайте оценку сильно заранее, «чтобы было». Если сделка затягивается на согласованиях, ремонте документов или ожидании продавца, шесть месяцев уходят быстрее, чем кажется, и расход повторяется.

Что делать, если оценка занижена

Начните с содержания отчёта, а не со звонка в банк. Посмотрите, какие объекты взяты аналогами: их площадь, этаж, состояние, дату сделки. Стандарт прямо требует использовать наиболее сопоставимые аналоги, чтобы вносить меньше корректировок. Если в подборе оказались квартиры в доме другой серии, с окнами на магистраль или проданные полгода назад, это предметный разговор с оценщиком, а не спор о вкусах.

Дальше есть законные инструменты:

1. Экспертиза отчёта в СРО. Статья 17.1 закона № 135-ФЗ описывает её как проверку соответствия отчёта требованиям закона и стандартов, а для отчёта о рыночной стоимости - ещё и подтверждение самой стоимости. Проводится добровольно, по договору между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией. Инструмент рабочий, но платный и не быстрый.
2. Спор о достоверности. По статье 13 сведения отчёта оспоримы, спор рассматривается судом. Для обычной сделки купли-продажи путь почти всегда бессмысленный: продавец не будет ждать суда.
3. Повторная оценка у другого оценщика. Самый частый практический выход. Важно заранее выяснить у банка, примет ли он второй отчёт и от кого.
4. Возмещение убытков. Если ошибка оценщика реально стоила денег, работают статьи 24.6 и 24.7: убытки заказчика возмещаются в полном объёме, ответственность оценщика застрахована в обязательном порядке.

Отдельно про страх, который мешает считать трезво: залог не равен потере квартиры. Пока платежи идут, недвижимость остаётся вашей, а заниженная оценка бьёт по сумме кредита, а не по праву собственности.

Отдельная развилка - когда квартира уже в ипотеке, а нужны деньги. Тогда разговор идёт про кредит под залог ипотечной квартиры: оценка там играет ту же роль, но считается от остатка долга.

Что чаще всего роняет оценку

Из практики сделок с залогом чаще всего цифру вниз тянут вещи, о которых заёмщик узнаёт последним:

• Неузаконенная перепланировка. Если фактическая планировка не совпадает с планом, оценщик обязан это отразить, а банк - учесть при решении. Часть кредиторов такие объекты вовсе не берёт в залог.
• Состояние и возраст дома. Аварийность, износ, дом под расселение - здесь спорить не с чем, это влияет на будущую продажу.
• Нетипичный объект. Комната, доля, апартаменты, дом в отдалённом посёлке: аналогов мало, разброс цен большой, оценщик закладывает осторожность.
• Документы. Расхождения в выписке из реестра недвижимости, старые обременения, незакрытые вопросы наследства. Здесь под ударом оказывается само решение банка, а цифра в отчёте вторична.

Проверить эти пункты стоит до того, как заказан отчёт и потрачены деньги. Если непонятно, чем закончится история именно у вас, напишите мне - посмотрю документы и скажу прямо, есть ли смысл заказывать оценку сейчас или сперва привести бумаги в порядок.

Узнайте, реально ли закрыть разрыв по вашей сделке - посмотрю документы и скажу прямо, чем это заканчивается на практике.

Оплата по факту. Отказ - вы ничего не платите. Оплата - процент от полученной суммы, по факту выдачи; точную цифру назову после разбора. Что после заявки. Перезвоню в течение 15 минут в рабочее время (будни с 9 до 18), разбор бесплатный, без длинной анкеты. Или напишите в Telegram @Credit40_bot.

Автор - Артём Староверов, кредитный брокер.