Ипотечные каникулы: когда банк не имеет права отказать

Коротко: ипотечные каникулы даёт заёмщику статья 6.1-1 закона 353-ФЗ - банк тут не решает, а исполняет. Если сумма кредита при выдаче была не больше 15 млн рублей, жильё единственное, каникулы по этому кредиту раньше не брали и ситуация попадает в закрытый перечень оснований, банк обязан дать паузу до 6 месяцев. Долг при этом никуда не девается: проценты продолжают начисляться, а срок договора сдвигается на длину каникул.

Человек, у которого упал доход, обычно идёт в банк просить. Просить не надо: по ипотеке на единственное жильё закон даёт право требовать, и у банка нет графы «отказать, потому что мы так решили». Разница практическая - когда вы просите, вам могут предложить что угодно на своих условиях; когда вы требуете по норме закона, разговор идёт про документы, а не про настроение кредитного комитета.

Ниже - как это устроено: откуда взялось право, пять оснований и документ под каждое, как считать пороги дохода, что происходит с деньгами после паузы и что делать, если банк тянет.

Не уверены, попадает ли ваша ситуация под перечень - оставьте заявку на разбор, посмотрю ваш случай и скажу прямо, есть ли у вас основание.

Откуда взялось право на паузу по ипотеке

Раньше заёмщик с упавшим доходом мог рассчитывать только на добрую волю банка: попросил, банк подумал, предложил свой вариант или не предложил ничего. Закон 76-ФЗ переставил эту конструкцию: у заёмщика по ипотеке на единственное жильё появилось право потребовать льготный период по статье 6.1-1 закона 353-ФЗ, и при соблюдении условий банк это требование исполняет.

Это важно для тона разговора в отделении. Ипотечные каникулы не относятся к продуктам банка и не зависят от того, «хороший ли вы клиент». Отказ возможен ровно в одном случае - вы не проходите по условиям или не донесли документ. Всё остальное обсуждению не подлежит.

Ещё одно частое заблуждение: люди думают, что каникулы придумали в пандемию и потом отменили. Отдельная антикризисная история действительно была, но норма 76-ФЗ живёт с 2019 года и никуда не делась - именно по ней сегодня и оформляют паузу.

Три условия, без которых разговор не начнётся

Первое условие про сумму читают неправильно чаще всего. Смотрят на остаток долга, видят 6 млн и успокаиваются. Считается сумма, которую банк выдал изначально по договору. Взяли 17 млн, выплатили половину - под каникулы вы не попадаете, даже если сейчас должны 8 млн.

Второе - единственное жильё. Речь про то помещение, которое в ипотеке: оно должно быть единственным пригодным для постоянного проживания. Доля в другом жилье картину не портит только при одном условии: приходящаяся на неё общая площадь не превышает норму предоставления по части 2 статьи 50 Жилищного кодекса (п. 3 ч. 1 ст. 6.1-1). Крупная доля или комната в собственности - это жилое помещение, и «единственность» они снять могут. Вторая квартира в собственности снимает её точно.

Третье - однократность. По одному кредиту каникулы дают один раз. Исключение сделали для тех, кто живёт в зоне чрезвычайной ситуации: там повтор возможен.

Это три содержательных условия, но часть 1 статьи 6.1-1 добавляет к ним формальные - о них вспоминают в самый неудобный момент. Каникулы не дадут, если по кредиту уже есть судебный акт о взыскании долга или обращении взыскания на жильё, если принято решение о признании заёмщика банкротом, если исполнительный документ предъявлен к исполнению или требование выставлено поручителю, а также если по этому же кредиту сейчас действуют каникулы по 106-ФЗ или 377-ФЗ. Просрочка сама по себе в этот список не входит и каникулам не мешает - об этом ниже.

Если вы не проходите хотя бы по одному пункту, дорога другая - реструктуризация ипотеки по договорённости с банком или рефинансирование, пока просрочки ещё нет. Это уже территория переговоров, и готовиться к ним надо иначе.

Проверю ваше основание и комплект документов - это пять минут разговора и никаких обязательств.

Пять оснований и документ под каждое

Закрытый перечень означает, что «стало тяжело» основанием не является. Ситуация должна попасть в один из пунктов, и её нужно подтвердить бумагой.

К любому из оснований добавляется выписка из ЕГРН - ей вы доказываете, что жильё единственное. Если залогодатель не вы, а, например, родственник, понадобится ещё его письменное согласие.

Отдельная строка - зона чрезвычайной ситуации: тут подтверждением служат акты органов местного самоуправления, а обратиться нужно в течение 60 дней.

Самая частая причина отказа, которую я вижу, - неполный комплект документов. Человек приносит заявление и справку о доходе, а выписку из ЕГРН не приносит, потому что «банк и так знает, что квартира в залоге у него же». Формально срок рассмотрения начинает идти только после того, как вы донесли недостающее, и пауза откладывается на недели.

Пороги дохода: считаем на числах

Оба порога составные: проверяется и падение дохода, и доля платежа в доходе. Одного условия не хватает, нужны оба.

Вторая половина дела - от чего считать. Доход берут за два месяца до месяца обращения. Для порога в 30% его сравнивают со средним доходом за двенадцать предыдущих месяцев, для порога в 20% - с доходом за календарный год, предшествующий году, в котором выросло число иждивенцев. Доля платежа считается по графику на шесть месяцев вперёд, а не по одному ближайшему платежу. Посчитаете от другой базы - получите цифру, с которой в банк идти бессмысленно.

Пример по первому порогу. Доход был 120 тысяч, стал 75 тысяч - падение на 37,5%, первая часть выполнена. Платёж по ипотеке 42 тысячи. Считаем долю от нового дохода: 42 от 75 - это 56%, больше половины. Оба условия сошлись, основание есть.

Тот же человек с платежом 30 тысяч: 30 от 75 - это 40%, порог в половину дохода не преодолён. Доход упал сильно, а основания по этому пункту нет. Обидно, но так работает норма.

Пример по второму порогу. Родился ребёнок, иждивенцев стало больше. Доход был 90 тысяч, стал 70 - падение 22%, больше 20%. Платёж 30 тысяч: 30 от 70 - это 43%, больше 40%. Основание есть, хотя по первому порогу этот случай не прошёл бы.

Считайте до похода в банк. Доля платежа в доходе - это, по сути, ваш показатель долговой нагрузки по одному кредиту, и цифра решает, есть у вас право или нет.

Что происходит с деньгами: паузу дают, долг не прощают

Формулировка Банка России прямая: «Сумма процентов по кредиту или займу и общая сумма долга, а также размер ежемесячных платежей не изменятся» (Банк России, разъяснение по ипотечным каникулам).

Что это значит на практике. Полгода вы не платите. Проценты за эти полгода начисляются и никуда не исчезают - их вы заплатите потом, в конце срока, отдельными платежами по прежнему графику. Сам график после каникул возвращается к тому, что был: тот же ежемесячный платёж, просто договор теперь длиннее на шесть месяцев.

Второй вариант, о котором забывают: закон разрешает не только приостановить платежи, но и вносить их в уменьшенном размере. Тут стоит разобраться, что именно это даёт. Неуплаченные за льготный период платежи фиксируются в прежнем размере (ч. 17-21 ст. 6.1-1), а то, что вы всё же внесли, идёт в счёт этих же зафиксированных обязательств - Банк России поясняет прямо: платежи, сделанные в период каникул, вычтут из платежей в последние месяцы. Уменьшенный платёж укорачивает хвост после каникул. Переплату он не снижает.

Каникулы не бесплатны в смысле срока - договор становится длиннее, - но они несравнимо дешевле просрочки. Просрочка портит кредитную историю, тянет за собой пени и в перспективе взыскание, а каникулы фиксируются в истории нейтрально: Банк России отдельно поясняет, что они «будут зафиксированы в кредитной истории, но не испортят ее».

Квартиру в это время забрать не могут

Главный страх у людей с ипотекой - что пауза станет поводом забрать квартиру. Формулировка регулятора не оставляет тут места для трактовок: «в период ипотечных каникул банк или другой кредитор не имеет право обращать взыскание на залог, а также не может потребовать досрочно погасить кредит или заем» (Банк России, разъяснение по ипотечным каникулам).

То есть на время каникул залог заморожен: пока вы в льготном периоде и не вышли за его рамки, требовать всю сумму сразу или готовить обращение взыскания банк не может.

Обратная сторона: защита действует, пока идут каникулы. Закончился льготный период, платежи не возобновились - защита кончилась, дальше обычная просрочка со всеми последствиями. Поэтому шесть месяцев стоит считать временем на решение: найти работу, продать что-то лишнее, договориться о постоянном снижении платежа.

Новое основание с 1 сентября 2026 года: второй ребёнок

Это отдельная история, которую стоит держать в голове семьям. Основание не требует доказывать падение дохода: достаточно факта рождения или усыновления второго или следующего ребёнка.

Ключевые параметры: пауза до 1,5 лет, но не позднее момента, когда ребёнку исполнится полтора года (при усыновлении - полтора года со дня усыновления). Лимит в 15 млн рублей и требование единственного жилья остаются. Подтверждение - свидетельство о рождении или усыновлении каждого ребёнка либо удостоверение о статусе многодетной семьи. Выбор между полной приостановкой и уменьшенным платежом за вами.

Важная деталь: норма применяется и к договорам, заключённым до 1 сентября 2026 года. Ипотеку 2021 года это тоже касается.

Чем ипотечные каникулы отличаются от кредитных

Путаница дорого стоит: человек читает про лимит в 450 тысяч, видит свою ипотеку на 5 млн и решает, что ему ничего не положено.

Есть и общее: в обоих случаях долг не списывается, а кредитная история от самого факта каникул не портится. Подробный разбор второй конструкции - в статье про кредитные каникулы; там же про правила для ИП и самозанятых.

Если кредитов несколько и ипотека - только один из них, считать надо всю картину целиком. Каникулы по потребительскому кредиту - отдельная конструкция, и с ипотечными они оформляются порознь, и заявления подаются в разные банки по разным основаниям.

Как подать заявление, чтобы не потерять недели

Порядок простой, но пара мест, где люди теряют время:

1. Соберите комплект заранее. Заявление, документ по основанию, выписка из ЕГРН, при необходимости - согласие залогодателя. Отсчёт пяти рабочих дней начинается после того, как в банке лежит полный комплект, а не с момента первого визита.
2. Укажите дату начала и срок явно. Право выбрать длину паузы - ваше, и она не обязана быть шесть месяцев. Нужно три - пишите три. Дату начала можно поставить и задним числом, но не глубже чем на два месяца от дня обращения (ч. 5 ст. 6.1-1). Не укажете ни дату, ни срок - каникулы будут считаться шестимесячными с даты направления требования.
3. Выберите формат: полная приостановка платежей или уменьшенный платёж. Дешевле по итогу второй вариант не будет - он просто оставляет после каникул более короткий хвост из зафиксированных платежей.
4. Зафиксируйте дату подачи. Отметка на копии заявления, номер обращения, письмо с подтверждением - что угодно, чем можно доказать день обращения.
5. Ждите ответ 5 рабочих дней. Молчание дольше 10 рабочих дней - каникулы считаются предоставленными, но без вашей фиксации даты доказать это будет нечем.

Отдельно про платежи в период ожидания: пока каникулы не подтверждены, платить надёжнее. Пауза начинается с даты, которую вы указали, а пропуск платежа до этой даты - обычная просрочка. Двухмесячное окно задним числом эту проблему частично закрывает, но только если дату вы в заявлении указали.

Банк отказал или тянет - что делать

Разберите отказ по пунктам: сумма кредита при выдаче, единственность жилья, однократность, основание и его документ. В моей практике большинство отказов закрываются досылкой одной бумаги - выписки из ЕГРН или правильной справки о доходе.

Два аргумента, которые в отделении работают лучше общих слов. Первый: перечень документов в части 8 статьи 6.1-1 закрытый, и Банк России поясняет, что иные документы банк запрашивать не вправе. Требуют справку, которой в перечне нет, - это повод для письменного обращения, а не для беготни. Второй: уже имеющаяся просрочка получить каникулы не мешает, а неустойка и пени за льготный период не начисляются (ч. 15 ст. 6.1-1). Оговорка для формата с уменьшенным платежом: заморозка держится, пока вы эти уменьшенные платежи вносите. Перестали - неустойка снова идёт. Отказ с формулировкой «у вас просрочка» нормой не подкреплён.

Если по всем пунктам вы проходите, а банк всё равно говорит нет, дальше идёт письменная претензия в банк, затем обращение к финансовому уполномоченному, затем жалоба в Банк России. Устный разговор в отделении для этого пути бесполезен: нужна переписка с датами.

Ситуация, где каникулы уже не спасают, тоже бывает: платить нечем не полгода, а вообще, кредитов несколько, просрочка идёт месяцами. Тогда разговор другой - как сохранить ипотеку при банкротстве или договорённость с банком о постоянном снижении платежа.

Когда справитесь сами, а когда нужен разбор со стороны

Честно: если у вас потеря работы, есть выписка из центра занятости и ипотека на единственное жильё - справитесь сами за один визит, платить за это никому не нужно.

Разбор со стороны имеет смысл в трёх случаях. Первый - пороги дохода на грани, и непонятно, проходите вы или нет. Второй - кредитов несколько, и надо решать, где просить паузу, а где рефинансировать. Третий - банк отказал, и нужно понять, отказ по существу или из-за бумажки.

Узнайте, положены ли вам каникулы и что подавать - разберу бесплатно и скажу прямо, что делать дальше.

Оплата по факту. Отказ - вы ничего не платите. Оплата - процент от полученной суммы, по факту выдачи; точную цифру назову после разбора. Что после заявки. Перезвоню в течение 15 минут в рабочее время (будни с 9 до 18), разбор бесплатный, без длинной анкеты.

Меня зовут Артём Староверов, я кредитный брокер. Если удобнее написать, а не звонить - можно в Telegram-бот @Credit40_bot.