Ипотека на выкуп доли в квартире: когда банк даёт деньги на долю

Коротко: банк смотрит не на долю, которую вы покупаете, а на то, что останется в залоге после сделки. Выкупаете последнюю долю и становитесь единственным собственником квартиры - это обычная вторичная ипотека, залогом идёт вся квартира. Покупаете долю в квартире, где останутся другие собственники, - залогом остаётся доля, и почти везде вам откажут.

Вопрос ко мне приходит почти всегда в одной формулировке: «Надо выкупить долю у сестры, дадут ипотеку?» Правильный ответ зависит не от цены доли и не от вашей зарплаты. Он зависит от состава собственников после сделки.

Дальше разберу по порядку: какой расклад проходит, что закон говорит про соседей по квартире, какие документы придётся нести нотариусу, почему родственная сделка отдельная история и во сколько обходится сама процедура.

Не понимаете, проходит ли ваш расклад, - оставьте заявку на разбор, посмотрю состав собственников и скажу прямо, есть ли смысл подавать.

Что банк на самом деле кредитует, когда речь идёт про долю

Разница здесь техническая, но именно она решает всё. Кредитор оценивает то, что он сможет продать, если платежи прекратятся, а не то, что вы покупаете. Целая квартира продаётся. Доля в квартире, где живут посторонние люди, продаётся плохо и с большой скидкой.

Отсюда и деление всех обращений на две группы. В первой человек уже владеет частью квартиры и докупает оставшуюся: после регистрации он единственный собственник. Во второй человек покупает долю там, где остальные части останутся у других людей. Первая группа проходит как обычная сделка, вторая обычно упирается в отказ.

Про вторую группу у меня есть отдельный разбор - кредит под залог доли в квартире: там та же логика с обратной стороны: долю закладывают ради денег, а не покупают.

Почему выкуп последней доли одобряют, а покупку доли со стороны почти нет?

Формулировка из обзора ипотеки на долю:

«Проще всего получить одобрение со стороны банка на выкуп последней доли, когда остальная часть квартиры или дома уже принадлежит заемщику».

• Сравни.ру, обзор «Ипотека на долю в квартире», sravni.ru

Слово «последней» тут ключевое. Не «любой», не «половины». Банку нужен результат, при котором объект собирается в одни руки.

Из этого следует практический вывод, который экономит людям недели. Если в квартире четыре собственника и вы выкупаете долю у одного из троих, ипотеку под эту сделку вам, скорее всего, не дадут - независимо от дохода и истории. Смысл есть в другом порядке: договариваться сразу со всеми и выходить на сделку, после которой квартира целиком ваша.

Если вам уже отказали и причину не объяснили, посмотрите разбор что делать после отказа в кредите - там про то, как понять, в чём именно было дело.

Нужно ли извещать других собственников и откуда взялся месяц?

Статья 250 ГК устроена так. Пункт 1 говорит: при продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки по той же цене и на прочих равных условиях. Дальше пункт 2: если они не купят долю в недвижимости в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать её кому угодно; а если все остальные откажутся письменно, продать можно раньше. И пункт 3: при нарушении этого права любой участник может в течение трёх месяцев потребовать через суд перевода на себя прав покупателя.

Теперь читаем внимательно, кто такой посторонний. Это человек со стороны. Вы, владелец доли в той же квартире, посторонним не являетесь, поэтому механика извещения и месяца ожидания в вашей сделке не запускается.

А вот если вы покупаете долю в квартире, где вам пока ничего не принадлежит, вы как раз то самое постороннее лицо. Тогда продавцу придётся извещать остальных, ждать месяц или собирать письменные отказы. Банк такую сделку без документального подтверждения соблюдённой процедуры не пропустит: трёхмесячный срок на оспаривание висит уже над его залогом.

Какие бумаги идут к нотариусу, а какие нет?

Часть 1.1 статьи 42 закона 218-ФЗ начинается так: «Сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению, за исключением:». Дальше идёт закрытый перечень из шести исключений. Нас касаются два из них.

Первое исключение: сделка, в которой все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке. Когда вы выкупаете одну долю, а остальные части не продаются, это исключение не про вас, поэтому договор купли-продажи идёт к нотариусу.

Пятое исключение: договоры об ипотеке долей, заключаемые с кредитными организациями. То есть сам ипотечный договор с банком нотариально удостоверять не нужно.

Люди путают эти два документа и закладывают в бюджет двойной тариф либо, наоборот, забывают про нотариуса и узнают о нём за день до сделки. Отдельный случай - ипотека по двум документам, где пакет для банка сокращают до паспорта и второго документа. Разложите заранее: купля-продажа к нотариусу, кредитный договор в банк.

Хотите понять, что в вашем случае придётся заверять и сколько на это закладывать, - проверю состав собственников и порядок сделки до того, как вы отдадите аванс.

Что банк проверит в квартире и в вашей доле?

Вопросы по объекту такие:

1. Кто собственники сейчас и кто останется после сделки. Это первое, что открывают, и по этому пункту чаще всего сразу закрывают заявку.
2. Есть ли среди собственников несовершеннолетний. Продажа его доли идёт через разрешение органа опеки, и сроки сдвигаются на недели.
3. Нет ли обременений, арестов и споров. Заодно смотрят сам объект: жилое ли это помещение по документам, не признан ли дом аварийным, подведены ли коммуникации.
4. Сколько объект стоит по оценке. Считают не по цене из объявления, механику я разбирал в статье как оценивают квартиру для ипотеки.
5. Кто прописан и выпишется ли до сделки.

По вам вопросы обычные: официальный доход, показатель долговой нагрузки и кредитная история. Если нагрузка близка к пределу, посмотрите разбор что такое ПДН и чем его снизить - там про то, что реально сдвигает расчёт, а что нет.

И отдельно про страх потерять жильё. В залог уходит квартира целиком, а не только купленная доля, потому что после сделки она целиком ваша. Пока платежи идут, вы живёте и распоряжаетесь ей как обычный собственник; главное ограничение - продать или подарить объект без согласия банка нельзя.

Почему сделку с родственником банк смотрит отдельно?

Тот же обзор рынка формулирует прямо:

«Не заключать сделок с родственниками или бывшей женой, так как банк может отнести их к фиктивным».

• Сравни.ру, обзор «Ипотека на долю в квартире», sravni.ru

Логика кредитора понятна. Деньги ушли брату, брат вернул их вам наличными, кредит взят непонятно на что, а квартира как была семейной, так и осталась. Проверять это по документам тяжело, поэтому часть банков просто ставит ограничение на сделки между близкими родственниками.

Что делают в такой ситуации люди, у которых сделка настоящая:

1. Проводят расчёт безналично и прослеживаемо, а не наличными из рук в руки.
2. Ставят цену по отчёту оценщика, а не символическую сумму между своими.
3. Готовят объяснение, зачем сделка нужна: раздел после развода, наследство на несколько человек, выкуп доли уехавшего родственника.
4. Заранее уточняют ограничение по родству до подачи заявки, а не после оценки и нотариуса.

Продавцу заодно стоит посчитать налог: при продаже доли раньше минимального срока владения возникает НДФЛ, механика в разборе налог с продажи квартиры.

Можно ли выкупить долю материнским капиталом?

Статья 10 закона 256-ФЗ разрешает направлять средства на улучшение жилищных условий. Дальше включается требование той же статьи 10: жильё, купленное с использованием капитала, оформляется в общую собственность владельца сертификата, супруга и детей, с определением размера долей по соглашению. Срока в самой статье нет, он идёт из правил распоряжения средствами: Соцфонд напоминает, что на выделение долей отводится шесть месяцев, а по жилью, купленному в кредит, отсчёт начинается после полной выплаты долга.

Получается развилка, которую стоит понимать до подачи заявки. Вы гасите капиталом часть стоимости, собираете квартиру в одни руки, а потом обязаны снова разделить её на доли внутри семьи. Для банка это означает, что после снятия обременения в объекте появятся новые собственники, включая детей, а такой объект продать сложнее.

Отказа это само по себе не влечёт, но условие надо проговаривать с кредитором на входе, а не после одобрения. Если вы рассчитываете ещё и на господдержку, посмотрите отдельный разбор про семейную ипотеку: там видно, какие объекты в программу попадают, а какие нет.

Сколько денег нужно на входе, кроме первоначального взноса

Порядок шагов, если считать по-честному:

1. Собираете состав собственников и договариваетесь о цене со всеми, кто продаёт.
2. Получаете предварительное одобрение по себе как по заёмщику.
3. Заказываете оценку объекта.
4. Согласуете объект с банком.
5. Идёте к нотариусу за договором купли-продажи.
6. Подписываете кредитный договор и регистрируете переход права.

Цифры комиссий и ставок я в статьях не публикую специально: они меняются быстрее, чем статья переиндексируется, и подставляют читателя. Логику своей оплаты я говорю прямо, она ниже в финале.

Пять причин отказа именно по таким сделкам

1. После сделки в квартире остаются другие собственники. Залогом остаётся доля, и дальше разговор обычно не идёт.
2. Продавец не соблюдал преимущественное право, когда покупатель со стороны. Нет извещения и нет письменных отказов - есть трёхмесячный риск оспаривания.
3. Среди собственников ребёнок, а разрешения опеки нет. Сделка стоит, пока документ не получен.
4. Расчёт наличными между роднёй по цене «на бумаге». Проверяющий видит фиктивную конструкцию, а не покупку.
5. Объект не проходит по требованиям: аварийный дом, отсутствие коммуникаций, неузаконенная перепланировка.

Первая причина у меня в работе встречается чаще остальных, и увидеть её можно за пять минут до подачи, а не через месяц ожидания.

Что делать, если выкуп доли не одобряют

1. Договориться с продавцом о рассрочке. Дешевле всего, но зависит только от его доброй воли и требует расписок и залога в пользу продавца.
2. Взять потребительский кредит. Дороже по ставке и короче по сроку, зато без залога и без нотариальной привязки к объекту.
3. Заложить другую недвижимость, если она есть. Это уже кредит под залог недвижимости, а не ипотека на покупаемый объект: деньги нецелевые, ими можно рассчитаться за долю.
4. Продать квартиру целиком и разделить деньги. Вариант, к которому приходят, когда договориться внутри семьи не получается вовсе.

Пятый путь, судебный раздел, я советую только когда переговоры окончательно встали: он занимает месяцы и стоит нервов больше, чем разница в ставке.

Когда справитесь сами, а когда нужен разбор

Скажу честно: если вы выкупаете последнюю долю у одного человека, у вас официальная зарплата и квартира в обычном доме, платить кому-то за такую заявку не за что. Подавайте сами.

Разбор со стороны имеет смысл в трёх ситуациях. Первая - собственников больше двух и надо понять, какую сделку вообще можно собрать. Вторая - сделка внутри семьи, и вы не знаете, где её завернут. Третья - вам уже отказали, а причину не назвали.

Узнайте, реально ли получить деньги в вашей ситуации - разберу бесплатно и скажу прямо, стоит ли подавать.

Оплата по факту. Отказ - вы ничего не платите. Оплата - процент от полученной суммы, по факту выдачи; точную цифру назову после разбора. Что после заявки. Перезвоню в течение 15 минут в рабочее время (будни с 9 до 18), разбор бесплатный, без длинной анкеты.

Меня зовут Артём Староверов, я кредитный брокер. Если удобнее написать, а не звонить - можно в Telegram-бот @Credit40_bot.