Кредит под залог доли в квартире: почему банки отказывают и что можно сделать

Коротко: заложить свою долю в квартире закон разрешает, согласия остальных собственников для этого не нужно. Упирается всё в другое: доля - плохой залог с точки зрения банка: если что-то пойдёт не так, продать её быстро и дорого нельзя. Поэтому по доле отказывают почти везде, и разговор чаще всего приходится строить вокруг другого имущества семьи.

Ко мне приходят с этим примерно так: «У меня треть квартиры, квартира стоит одиннадцать миллионов, мне нужно два. Почему мне никто не даёт?» Человек считает по-житейски правильно: доля есть, стоит она заметно больше запрошенной суммы, риска для банка вроде бы никакого. А получает одинаковые отказы подряд и начинает думать, что дело в нём - в кредитной истории, в доходе, в возрасте.

Дело обычно не в нём. Банк смотрит на залог с одного-единственного вопроса: если заёмщик перестанет платить, за сколько и как быстро это удастся продать. Целая квартира на этот вопрос отвечает хорошо. Доля в квартире, где живут ещё два человека, отвечает плохо - и вся история упирается сюда.

Не уверены, проходной ли ваш случай - оставьте заявку на разбор, посмотрю по вашему объекту и скажу прямо, есть ли смысл запускаться.

Можно ли вообще заложить долю в квартире?

Здесь важно развести два состояния, которые в разговоре обычно называют одним словом «доля».

Долевая собственность - в документах прямо написано, кому какая часть принадлежит: 1/2, 1/3, 45/100. Каждый распоряжается своей частью сам. Именно про этот случай закон об ипотеке говорит: участник вправе заложить свою долю, и спрашивать разрешения у соседей по квартире не обязан.

Совместная собственность - доли не выделены, объект принадлежит нескольким людям целиком. Классика - квартира, купленная в браке. Тут залог оформляется только с письменного согласия всех собственников, без вариантов.

Так что фраза «мне нельзя, у меня доля» юридически неверна. Правильная фраза - «мне можно, но банк не хочет». Дальше разбираю, почему не хочет.

Почему банки почти всегда отказывают именно по доле?

Разложу по причинам, каждая из них добавляется к предыдущей.

• Преимущественное право покупки. По статье 250 Гражданского кодекса при продаже доли постороннему человеку остальные участники получают право выкупить её первыми - по той же цене и на тех же условиях. Продавец обязан письменно их известить, и по недвижимости у них есть месяц на ответ. Для банка это означает, что даже идеальная сделка растягивается на процедуру с извещениями.
• Продавать придётся с жильцами. Покупатель доли въезжает в квартиру, где уже живут другие собственники. Круг желающих сужается до перекупщиков, которые берут с большим дисконтом.
• Оценить долю сложнее, чем кажется. Треть квартиры почти никогда не стоит треть её рыночной цены: скидка за совместное проживание существенная, и банк считает по нижней границе, а не по вашей арифметике.
• Внутренний конфликт видно заранее. Если собственники в ссоре или один из них против кредита, банк это чувствует по документам и не хочет становиться участником чужого спора.
• Программы просто не написаны под долю. У большинства кредитных продуктов под недвижимость в требованиях к объекту стоит целый объект. Заявка отсекается автоматически, ещё до того как кто-то посмотрит на вашу кредитную историю.

Последний пункт самый обидный: отказ приходит быстро, без объяснения, и человек делает вывод «у меня плохая история». Хотя история могла быть отличной - просто объект не тот.

Какая доля имеет шанс, а какая не пройдёт никогда?

Про последнюю строку скажу отдельно, потому что её обычно понимают неправильно. С 1 сентября 2022 года действует часть 1.1 статьи 30 Жилищного кодекса: нельзя совершать действия, которые дробят жильё на доли меньше 6 кв. м на человека, такие сделки ничтожны. На случаи, когда доля появилась сама - наследство, приватизация, - правило не распространяется. Заложить уже существующую маленькую долю эта норма не запрещает: дробления тут нет. Но владельцу 1/20 в однушке от этого не легче: по разбору ГАРАНТ.РУ регистрация сделок с такими микродолями на практике упирается в позицию Росреестра, а значит и продать долю с торгов банку будет фактически некому. Отказ приходит по ликвидности, а не по букве запрета.

Проверю ваш объект и скажу, к какой строке таблицы он относится - это пять минут разговора и выписка из ЕГРН.

Что банк увидит в выписке ЕГРН раньше, чем услышит про сумму?

Что там читается сразу:

1. Сколько всего собственников и какие у них доли. Двое взрослых - одна история, пять человек с разными фамилиями - совсем другая.
2. Есть ли среди собственников несовершеннолетние. Видно по дате рождения, отдельных справок не нужно.
3. Действующие обременения - ипотека, арест, запрет на регистрационные действия. Арест закрывает вопрос до его снятия.
4. Основание, по которому доля стала вашей - наследство, приватизация, дарение, покупка. Свежее наследство банк смотрит настороженно: наследники иногда появляются позже.
5. Площадь, которая приходится на вашу долю. Отсюда считается тот самый порог в 6 кв. м, ниже которого долю не купит никто.

Заказать выписку можно самому, это быстро и недорого - тем более что ту же самую бумагу вы получите вместе с заключением, а не после трёх отказов.

Нужно ли согласие других собственников и зачем тут нотариус?

Люди часто путают эти две вещи и приходят с готовым «второй собственник не подпишет, значит всё». Подписывать ему ничего не надо. С нотариусом история тоньше. Часть 1.1 статьи 42 закона о государственной регистрации недвижимости требует нотариального удостоверения договоров ипотеки долей, но там же перечислены шесть исключений, и одно из них - договоры об ипотеке долей, заключаемые с кредитными организациями. Норму ввели в 2021 году как раз затем, чтобы не гонять к нотариусу каждого заёмщика банка.

Что из этого следует на практике:

• Закладываете долю банку - нотариус не требуется. Договор подписывается в банке, дальше регистрация обременения в Росреестре.
• Закладываете долю не банку - частному инвестору, ломбарду, некредитной организации, - нотариус обязателен. Тариф считается от суммы договора, это ощутимые деньги сверх оценки и регистрации, плюс лишние дни на согласование дня и сбор всех участников.
• Отдельное исключение - когда все собственники закладывают свои доли одной сделкой. Тогда нотариус не нужен независимо от того, кто залогодержатель.

Если остальные собственники в принципе не против кредита, разговор стоит начинать не с вашей доли, а с квартиры целиком: объект становится нормальным залогом, сумма выходит заметно больше, и шансы на одобрение несопоставимы. Это разговор с роднёй до того, как обивать пороги, а не после пяти отказов.

Кстати, соседний случай - когда квартира уже в ипотеке и хочется взять ещё. Это отдельная механика, я разбирал её в материале про кредит под залог ипотечной квартиры.

Что делать, если в квартире есть доля ребёнка?

Чаще всего детские доли появляются в двух ситуациях: квартира приватизировалась на всю семью, или её гасили материнским капиталом и по закону выделили доли детям. Во втором случае доли иногда ещё не оформлены, но обязательство уже есть - и оно всплывёт на сделке.

Что тут реально работает:

• Заложить долю взрослого собственника, если она сама по себе проходная. Детская доля при этом остаётся нетронутой.
• Посмотреть другой объект в собственности семьи: дом, дачу, гараж, коммерческое помещение, автомобиль.
• Посчитать сумму без залога вообще и сравнить. Иногда разница оказывается не такой большой, как человек ожидал, а хлопот в разы меньше.

Чего делать не нужно: искать конторы, которые «решают вопрос с опекой». Хорошо это не заканчивается.

Почему заём под долю в МФО больше не выдают?

Норму ввёл закон 271-ФЗ от 2 августа 2019 года: МФО не вправе заключать с гражданами договоры потребительского займа, обеспеченные залогом жилого помещения или доли в нём. Оставили только организации с государственным или муниципальным участием. Смысл был прямой - закрыть схему, по которой человек брал небольшую сумму, а терял жильё.

Отсюда практический вывод для читателя. Если вам сегодня предлагают деньги под долю быстро, без документов и без проверки, происходит одно из двух: либо это не МФО и не банк, а частное лицо со своим договором, либо вам предлагают что-то, чего делать нельзя. В обоих случаях условия будут такими, что через полгода вы вернётесь уже не за кредитом.

И отдельно, потому что повторять это надо: паролей и кодов из СМС у вас не должны спрашивать ни в банке, ни у брокера. Просят - это не банк.

Что происходит с долей после подписания договора залога?

Страх «отдам долю банку» - самый частый и самый мешающий. Банку ваша доля не нужна: ему нужны платежи. Взыскание на залог - долгая судебная история, к которой банк идёт в последнюю очередь; при просрочке он гораздо чаще предлагает реструктуризацию или каникулы.

Что реально меняется в жизни:

• Продать или подарить долю до погашения нельзя.
• Пользоваться, жить и быть прописанным - можно, как раньше.
• Остальные собственники своих прав не теряют: их доли залогом не обременяются.
• Погасили - идёте снимать запись об обременении, и объект снова чистый.

Если платить станет тяжело, самое дорогое решение - молчать. Разговор с банком до первой просрочки почти всегда дешевле, чем после неё.

Какие есть рабочие варианты, если долю в залог не берут?

1. Заложить квартиру целиком одной сделкой. Если родня не против, это лучший ход: объект нормальный, сумма выше, банк смотрит на такую заявку совсем иначе. Логика такого кредита - в разборе про кредит под залог недвижимости.
2. Выкупить доли остальных собственников. Иногда деньги нужны как раз на это. Тогда задача решается по-другому: сначала становитесь единственным владельцем, потом закладываете целую квартиру.
3. Взять другой объект. Дом с участком, дача, гараж, коммерческое помещение, автомобиль. Оценка ниже ожидаемой - это не отказ: сумма собирается и из нескольких объектов сразу.
4. Посчитать без залога. Действующему бизнесу это часто быстрее и проще, чем возиться с долей; варианты - в разборе про кредит для бизнеса. Физлицу имеет смысл сравнить цифры, прежде чем закладывать жильё.
5. Продать долю. Непопулярный ответ, но иногда честный: если доля маленькая, а отношения с сособственниками испорчены, деньги за неё вы получите быстрее, чем кредит под неё.

А вот чего делать точно не стоит - подавать заявки во все банки подряд. Каждая заявка видна в кредитной истории, и после нескольких подряд следующий банк смотрит на вас хуже. Что при этом происходит со скорингом, я разбирал отдельно.

Как я разбираю такую заявку до подачи в банк

Мой порядок действий выглядит так.

Начинаю с двух вещей: отчёта о кредитной истории (его можно получить бесплатно онлайн за пару минут) и данных по объекту - адрес, кадастровый номер, лучше сразу выписка из ЕГРН. Всё. На старте не нужен даже паспорт: его время придёт, когда будет понятно, куда мы подаём.

В выписке проверяю то, о чём шла речь выше: состав собственников, возраст, доли, площадь на вашу долю, обременения. Кредитная история показывает нагрузку и число заявок, которые вы уже успели подать самостоятельно. Дальше считаю сумму - и здесь честно называю развилку: под долю столько-то с большим количеством условий, под целую квартиру заметно больше и проще, без залога вот столько.

Иногда результат разбора - «не надо этого делать». Такое я говорю прямо, потому что мне невыгодно вести человека к сделке, которая не состоится: моя оплата - процент от полученной суммы, по факту выдачи. Отказ - вы ничего не платите.

Три вещи, которые помогают одобрению и которые можно сделать заранее: отозвать старые банковские согласия на Госуслугах, закрыть профили на сайтах-агрегаторах кредитов, если когда-то заводили, и закрыть кредитки, которыми вы не пользуетесь - их лимиты банк считает вашей нагрузкой.

С чего начать сегодня

Дальше по шагам: разговор с остальными собственниками о залоге всей квартиры, оценка второго объекта в собственности и расчёт суммы без залога. Один из трёх обычно оказывается рабочим.

Узнайте, реально ли получить деньги под вашу ситуацию - разберу бесплатно и скажу прямо, включая вариант «не стоит».

Оплата по факту. Отказ - вы ничего не платите. Оплата - процент от полученной суммы, по факту выдачи; точную цифру назову после разбора. Что после заявки. Перезвоню в течение 15 минут в рабочее время (будни с 9 до 18), разбор бесплатный, без длинной анкеты. Можно и написать в @Credit40_bot.