Коротко: под залог нежилого помещения деньги дают, но список объектов уже, чем кажется собственнику. «Нежилое» - это запись в ЕГРН, и под неё попадают и магазин на первом этаже дома, и апартаменты, и машино-место, и кладовая. Одни объекты банк берёт спокойно, другие не возьмёт ни при какой ставке, потому что это вообще не самостоятельный объект права. Разбираю по порядку: что берут, что читают в выписке и где сделка спотыкается до оценки.
Собственник обычно приходит с готовым ответом в голове: «у меня помещение, значит дадут». Дальше выясняется, что помещение помещению рознь. Магазин на первом этаже жилого дома, апартаменты в сданном комплексе, кладовка в паркинге и подвал с трубами - четыре разные истории, хотя в бумагах у всех четырёх стоит слово «нежилое».
Разница не в квадратных метрах. Она в том, является ли ваш объект самостоятельной недвижимой вещью, что написано в его назначении и чем подтверждены права на землю под зданием. Эти три вопроса банк решает раньше, чем начнёт считать сумму, и решает по документам - ещё до того, как кто-то поедет смотреть объект.
Не уверены, что ваше помещение проходное - покажите мне выписку, скажу честно, есть ли смысл запускать сделку.
Что закон считает нежилым помещением и чем это отличается от коммерческой недвижимости?
Определение из статьи 141.4 ГК РФ звучит дословно так:
«Помещением признается обособленная часть здания или сооружения, пригодная для постоянного проживания граждан (жилое помещение) либо для других целей, не связанных с проживанием граждан (нежилое помещение), и подходящая для использования в соответствующих целях.»
Гражданский кодекс РФ, ст. 141.4, п. 1 (введена Федеральным законом от 21.12.2021 № 430-ФЗ)
Отсюда простое следствие. Под «нежилое помещение» попадают объекты, которые в быту никто не назовёт коммерческими: апартаменты, где человек живёт, машино-место в подземном паркинге, кладовая на минус первом этаже. И наоборот, крупный склад или производственный корпус часто оформлены как отдельно стоящее здание; помещением внутри здания они не являются, и правила залога для них свои.
Поэтому сразу разведу три задачи, чтобы вы не читали лишнее:
- У вас отдельно стоящий склад, цех или офисное здание, и вопрос в экономике бизнеса - вам в разбор про кредит под залог коммерческой недвижимости: там про ликвидность объекта, дисконт и аренду как доход.
- Вам нужно купить помещение в кредит - это коммерческая ипотека, другой продукт с другим порядком.
- У вас на руках помещение, и вопрос «возьмут ли его вообще» - тогда читайте дальше, эта статья про правовой статус объекта.
Какие нежилые помещения банк берёт в залог, а какие нет?
Логика у банка одна: если придётся забирать объект и продавать, как быстро он уйдёт и не потеряет ли в цене. Дальше на эту логику накладывается правовая проверка - существует ли объект как отдельная вещь.
| Объект | Как обычно смотрят | Что решает |
|---|---|---|
| Магазин, салон, офис на первом этаже жилого дома | берут спокойно | отдельный вход, назначение в ЕГРН, спрос на аренду по адресу |
| Офисное или торговое помещение в бизнес-центре, ТЦ | берут | класс и состояние здания, оформленная доля в общем имуществе |
| Складское или производственное помещение | берут точечно | узкая функция сужает круг покупателей, дисконт глубже |
| Апартаменты | список программ уже | назначение нежилое, комплекс должен быть сдан |
| Машино-место, кладовая | юридически можно, экономически редко | сумма мала, расходы сделки фиксированные |
| Технический подвал с инженерными коммуникациями | не возьмут | общее имущество дома, прав собственника на него нет |
| Помещение в недостроенном здании | не возьмут | образование помещений в незавершённом строительстве не допускается |
Две нижние строки - не про строгость банка, а про закон. По пункту 2 статьи 141.4 ГК помещения, предназначенные для обслуживания других помещений в здании, считаются общим имуществом и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи (единственное исключение норма адресует отдельному случаю передачи общего имущества). Там же, в пункте 6, запрещено образовывать помещения в объектах незавершённого строительства.
Заложить то, чего нет как отдельной вещи, невозможно ни за какие проценты. С недостроем при этом есть развилка: пункт 2 статьи 5 закона об ипотеке распространяет правила закона на залог незавершённого строительством имущества, включая здания и сооружения, - при условии соблюдения правил той же статьи 69 про землю. То есть недострой целиком заложить можно, а вот выделить в нём помещение и заложить его отдельно - нет.
Из практики: разброс по «средним» объектам шире, чем ждёт собственник. Один кредитор берёт только помещения безупречного вида, другой заходит в спорные объекты, которые первый развернул. Отказ по помещению в одном банке - это ещё не приговор объекту.
Что банк читает в выписке ЕГРН по вашему помещению?
Пройдусь по полям так, как их читаю сам.
Вид объекта. «Помещение», «машино-место», «здание» - это разные строки реестра с разными правилами залога. Собственник часто говорит «у меня здание», а в выписке стоит «помещение», и наоборот. Дальше от этого зависит вопрос про землю, который разберу в следующем разделе.
Назначение. Жилое или нежилое. Если помещение переводили, в реестре должна стоять актуальная запись; старая, до перевода, для сделки не годится.
Площадь и её совпадение с техпланом. Классическая история: помещение достроили, объединили с соседним или прирезали часть коридора, а в документах осталась старая цифра. Оценщик считает по документу. Банк тоже.
Права и ограничения. Действующий залог, арест, запрет на регистрационные действия. Аресты снимают до подачи, действующая ипотека решается перезалогом - это не стоп, но и не мелочь, которую можно не сказать.
Адрес. Помещение без присвоенного адреса встречается чаще, чем кажется, и заявку с таким объектом банк не примет. Прежде чем что-то оформлять, проверьте по кадастровому номеру государственный адресный реестр (ФИАС/ГАР): адрес нередко уже присвоен и просто не дошёл до вашего документа. Порядок присвоения, если его правда нет, разбираю в том же гайде про кредит под залог коммерческой недвижимости.
Собственник и основание права. Старая фамилия после развода, право по документу, которого нет на руках, покупка в браке без нотариального согласия супруга. Каждая мелочь всплывает на сделке, когда переигрывать уже дорого.
Проверю ваше помещение по выписке и посчитаю платёж - скажу, какая доля от оценки реалистична под этот объект, до расходов на оценщика.
Нужно ли закладывать землю под зданием вместе с помещением?
Норма прямая. Часть 2 статьи 69 закона об ипотеке - дословно:
«Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение.»
Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», ст. 69, ч. 2
А вот часть 5 той же статьи 69, введённая законом от 06.12.2011 № 405-ФЗ:
«При ипотеке нежилого помещения заложенными наряду с нежилым помещением считаются принадлежащие залогодателю доля в праве собственности на общее имущество в здании и доля в праве собственности на земельный участок (права соарендатора данного земельного участка).»
Участок при этом не обязан быть в собственности даже у владельца здания - это закрывают части 3 и 4 той же статьи 69. Часть 3: если залогодатель владеет участком на праве аренды, заложенным считается право аренды. Часть 4: на право постоянного (бессрочного) пользования участком залог не распространяется вовсе, а покупатель здания с торгов получает это право на прежних условиях. Так что «только с одновременной ипотекой участка» из части 2 статьи 69 - правило с двумя оговорками в частях 3 и 4 той же статьи.
Из-за этого фраза «у меня нет земли в собственности, значит откажут» для помещения работает не так, как для здания. Доля следует за объектом сама.
Одну оговорку из текста нормы срезать нельзя: заложенными считаются доли, принадлежащие залогодателю. Если участок под зданием не сформирован или доля собственника помещения не оформлена, автоматически закладывать нечего, и банк будет разбираться с землёй отдельным вопросом. Поэтому документы по участку в пакет всё равно просят: банку нужно понять, есть ли эта доля вообще и как она оформлена.
И ещё одно, что снимает главный страх залоговой сделки. Залог - это не продажа: помещение остаётся вашим, банк ставит обременение, после полного погашения его снимают. Пользоваться объектом и сдавать его вы продолжаете.
Апартаменты: почему банк считает их нежилыми и что это меняет?
Формулировка, которой я объясняю это клиентам: апартаменты - среднее между жилым и нежилым. По факту жильё, по документам не квартира. Спорить с этим бесполезно, планировать с учётом этого можно.
Что меняется на практике. Часть кредиторов прямо называет апартаменты в перечне принимаемого обеспечения рядом с квартирами. Другие работают только с жилой недвижимостью.
Это вопрос конкретной программы; общего правила рынка здесь нет. Поэтому «апартаменты не берут» - миф ровно настолько же, насколько миф «берут везде». Список программ короче, и это правда.
Второе следствие - доля от оценки. По квартире банки обычно дают 60-70% от оценки, у части программ до 80%. Под нежилой объект долю ставят ниже: продать его при взыскании сложнее, и этот запас банк закладывает заранее. Точную цифру по вашим апартаментам назовёт только отчёт оценщика конкретного банка, и она разойдётся между кредиторами.
Отдельно про покупку: если апартаменты вы только собираетесь приобрести, это другая история и другой набор программ.
Машино-место, кладовая, подвал: дадут ли под них деньги?
Публикация Росреестра про регистрацию машино-мест фиксирует момент перелома дословно:
«До 1 января 2017 действующее законодательство не определяло понятие машино-места.»
Росреестр, «Машино-место: регистрация прав и кадастровый учет»
Изменение внёс Федеральный закон от 03.07.2016 № 315-ФЗ: он добавил определение в Градостроительный кодекс.
«29) машино-место - предназначенная исключительно для размещения транспортного средства индивидуально-определенная часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке;»
Градостроительный кодекс РФ, ст. 1, п. 29 (введён Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ)
Есть кадастровый учёт и зарегистрированное право - объект существует, и сделки с ним возможны. Залог здесь даже не требует толкования: машино-места прямо названы в перечне предметов ипотеки, в подпункте 6 пункта 1 статьи 5 закона 102-ФЗ (введён тем же законом 315-ФЗ).
Дальше начинается арифметика. Оценка, регистрация обременения, при необходимости нотариус - эти расходы почти одинаковы для машино-места и для торгового помещения. Под небольшой чек они съедают смысл. Честный ответ звучит так: если машино-место или кладовая - ваш единственный актив, я скорее посмотрю другой продукт, чем поведу вас в залоговую сделку ради суммы, которая не окупит оформление.
С подвалом важно различить две вещи. Подвальное или цокольное помещение, поставленное на кадастровый учёт как самостоятельное нежилое помещение с зарегистрированным правом, - обычный предмет залога.
Технический подвал пункт 1 части 1 статьи 36 ЖК относит к общему имуществу собственников дома. Решают там не сами трубы: в норме речь о подвалах, в которых есть инженерные коммуникации и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения в доме. Транзитная труба через ваше помещение сама по себе его в общее имущество не превращает - смотреть надо, стоит ли объект в реестре как самостоятельное помещение с зарегистрированным правом.
Помещение переводили из жилого в нежилое - что проверят дополнительно?
Пункты 6 и 7 части 2 статьи 23 Жилищного кодекса требуют представить:
«6) протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий решение об их согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;»
Жилищный кодекс РФ, ст. 23, ч. 2, п. 6 (введён Федеральным законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ)
И второе требование, о котором вспоминают позже всего:
«7) согласие каждого собственника всех помещений, примыкающих к переводимому помещению, на перевод жилого помещения в нежилое помещение.»
Жилищный кодекс РФ, ст. 23, ч. 2, п. 7 (введён тем же законом от 29.05.2019 № 116-ФЗ)
Примыкающими считаются помещения, у которых с переводимым общая стена либо которые расположены непосредственно над ним или под ним. Соседи по площадке могут остановить перевод отказом, и это нормальная практика; редким сбоем такое считать не стоит.
Чаще всего перевод встаёт даже не на соседях. Встаёт он на кворуме собрания. Для этого вопроса часть 3 статьи 45 ЖК задаёт особый порог. В доме с одним подъездом собрание правомочно, если в нём участвовали собственники более чем двух третей голосов дома. В доме с несколькими подъездами нужно больше половины голосов дома, и при этом в подъезде с переводимым помещением - более двух третей голосов. Собрать такую явку в большом доме - отдельная работа на недели.
Есть ещё условие расположения. Часть 3 статьи 22 ЖК допускает перевод квартиры в нежилое помещение, только если она на первом этаже либо выше, но помещения непосредственно под ней не жилые. А требование отдельного доступа стоит в части 2 той же статьи: после перевода должна быть исключена возможность попасть в помещение через подъезд, которым пользуются жильцы.
⚠️ Предупреждение, которое экономит месяцы. Часть 2 статьи 22 ЖК запрещает перевод, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Читается это буквально: заложенную квартиру перевести в нежилое нельзя. Значит порядок жёсткий - сначала перевод и запись в реестре, потом залог.
Схема «возьму кредит под квартиру, а потом сделаю из неё магазин» упирается в закон. Позиция конкретного банка здесь ни при чём.
Планируете перевод и кредит одной сделкой - разберу вашу последовательность, чтобы вы не оплатили проект перепланировки раньше, чем поймёте, дадут ли деньги.
Что банк проверяет по вам самим?
Общую механику по заёмщику - кредитную историю, долговую нагрузку, скоринг и правило «не подавать анкеты самому» - я подробно разбираю в гайде про кредит под залог недвижимости. Повторяться не буду, назову три вещи, которые в сделке с нежилым помещением работают иначе.
- Залогодатель и заёмщик часто разные люди. Помещение записано на одного из супругов, на второго учредителя, на ИП. Тогда долги у приставов проверяют у обоих, и мелкий долг на тысячу рублей у титульного собственника блокирует сделку так же, как крупный у заёмщика. Если объект куплен в браке, нужно нотариальное согласие супруга - его закладывают в срок сделки заранее.
- Обеспечение смягчает требования к истории. Залоговая сделка для банка менее рискованная, поэтому на историю смотрят мягче, чем без обеспечения. Мягче - это не «одобрят с любой историей»: текущая просрочка остаётся стопом почти везде. Как работать с битой историей, разбираю в материале про кредит с плохой кредитной историей.
- Отказ по объекту и отказ по вам лечатся по-разному. По помещению - меняем объект или идём к кредитору с другим профилем требований. По заёмщику - смотрим, кто ещё может им стать. Когда отказы уже пошли пачкой, сначала разберите причину по материалу что делать после отказа в кредите.
Из практики, и это ровно про нежилые помещения. Собственник показывает работающий магазин с витриной, кассой и отдельным входом, а в выписке у объекта стоит складское назначение и планировка десятилетней давности: стену сносили, зал перекраивали, в документах этого нет. Для него это «мелочь, все так делают». Для оценщика и банка это другой объект.
Разбирать такое надо до подачи, а не после отказа. Смотрим, что стоит в назначении и совпадает ли площадь с техпланом, и дальше решаем: узаконивать изменения, идти к кредитору, который принимает объект по фактическому состоянию, или менять предмет залога. Хуже всего третий вариант, когда собственник узнаёт про расхождение уже оплатив оценку. Одобрение заранее я не обещаю: сначала документы, история и сам объект.
Сколько дадут, на какой срок и во что обойдётся сделка?
Начну с того, о чём молчат до последнего. Деньги тратятся ещё до выдачи, и порядок цифр по нашим сделкам такой:
| Расход | Порядок суммы | Комментарий |
|---|---|---|
| Оценка объекта | около 5-7 тыс. ₽ | часть банков делает оценку за свой счёт, часть перекладывает на клиента - спрашивать заранее |
| Оформление залога и регистрация обременения | около 25 тыс. ₽ | складывается из нескольких действий по сделке, не из одной пошлины |
| Нотариус, когда он нужен | 3-5 тыс. ₽ | например, согласие супруга на недвижимость, купленную в браке |
| Страхование | по тарифу программы | считать оба варианта: иногда со страховкой итоговый платёж ниже |
Цифры выше - ориентир из практики; тарифом их считать нельзя, в вашем банке и регионе они сложатся иначе. Смысл в другом: назвать их до сделки, чтобы «непредвиденные траты» не сорвали выход на подписание.
Про ставку и срок. Диапазон 19-29% двигается вслед за ключевой ставкой, поэтому цифру пересчитываем на день подачи; и это именно диапазон, а одной ставкой «от» его подменять нечестно. Потолок в 30 лет - это про залоговые вообще: под нежилой объект банки держат срок заметно короче, чем под квартиру, и называет его конкретная программа. Гасить досрочно, полностью или частично, можно практически на любом сроке и на любую свободную сумму.
Про долю от оценки. Считайте от залоговой цифры. Цена, за которую вы сами продали бы помещение, здесь не ориентир: разрыв между ними и есть встроенный дисконт на риск.
Низкая оценка в одном банке не приговор: у кредиторов разные аккредитованные оценщики, и отчёты расходятся. Повторная оценка платная, поэтому решение «идём в другой банк» лучше принимать заранее.
Если помещение работает на бизнес, посмотрите заодно, какие ещё формы финансирования вам подходят, - их сравнение собрано в разборе про кредит для бизнеса.
Что собрать до первой заявки?
- Свежая выписка ЕГРН на помещение. Смотрим вид объекта, назначение, площадь, права и ограничения.
- Документ-основание права: договор купли-продажи, договор долевого участия с актом, свидетельство о наследстве.
- Технический план или техпаспорт, если площадь или планировка менялись.
- Проверка адреса по государственному адресному реестру (ФИАС/ГАР) по кадастровому номеру: адрес может быть присвоен, а в вашем документе его нет.
- Решение о переводе из жилого в нежилое и протокол общего собрания, если помещение переводили.
- Нотариальное согласие супруга, если объект куплен в браке.
- Своя картина по долгам: отчёт из бюро и проверка исполнительных производств на всех участников сделки.
Собрали - дальше считаем, в какой банк идти с этим объектом и этим заёмщиком. Подача во все программы подряд эту работу не заменяет и портит: каждый лишний запрос уменьшает шансы на ту заявку, которая была бы одобрена.
Источники
- ГК РФ, статья 141.4 «Помещения как недвижимые вещи» (КонсультантПлюс) - определение жилого и нежилого помещения; обслуживающие помещения как общее имущество; запрет образования помещений в незавершённом строительстве.
- ФЗ № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статья 69 (КонсультантПлюс) - ипотека здания только с участком; при ипотеке нежилого помещения доля в общем имуществе и доля на участок заложены в силу закона.
- ЖК РФ, статья 22 «Условия перевода жилого помещения в нежилое» (КонсультантПлюс) - запрет перевода обременённого помещения, требование отдельного доступа, правило первого этажа.
- Жилищный кодекс, статья 23 «Порядок перевода жилого помещения в нежилое» (КонсультантПлюс) - протокол общего собрания и согласие собственников примыкающих помещений.
- Статья 36 Жилищного кодекса «Право собственности на общее имущество» (КонсультантПлюс) - технические подвалы с коммуникациями и не принадлежащие отдельным собственникам машино-места как общее имущество дома.
- Росреестр: «Машино-место: регистрация прав и кадастровый учет» - понятие машино-места, введённое законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ, и требования к описанию границ.
- ФЗ № 102-ФЗ, статья 5 «Имущество, которое может быть предметом ипотеки» (КонсультантПлюс) - машино-места в перечне предметов ипотеки (пп. 6 п. 1) и распространение правил закона на залог незавершённого строительством имущества (п. 2).
- ЖК РФ, статья 45 «Порядок проведения общего собрания собственников помещений» (КонсультантПлюс) - особый кворум собрания по вопросу перевода помещения в нежилое.
- ГрК РФ Статья 1. Основные понятия, используемые в настоящем Кодексе (КонсультантПлюс) - определение машино-места, введённое в пункт 29 Федеральным законом от 03.07.2016 № 315-ФЗ.
Узнайте, реально ли получить деньги под ваше помещение - разберу бесплатно и скажу прямо, проходит объект или нет.
Оплата по факту. Отказ - вы ничего не платите. Беру процент от суммы, которую вы получите на руки, и только после выдачи; точную цифру назову после разбора, когда увижу выписку, назначение и вашу нагрузку. Что после заявки. Перезвоню в течение 15 минут в рабочее время (будни с 9 до 18), разбор бесплатный, без длинной анкеты: несколько вопросов про объект, сумму, срок и что уже было с банками. Автор разбора - Артём Староверов, кредитный брокер; можно написать и в @Credit40_bot.