Банк отказал по объекту залога: что это значит и что делать

Коротко: одобрение по залоговому кредиту идёт в два независимых шага - сначала банк оценивает вас, потом вашу недвижимость. Отказ на втором шаге не говорит о вас ничего плохого: он говорит, что конкретно этот банк не принимает конкретно этот объект. Дальше меняется либо объект, либо банк. Разбираю, как отличить один отказ от другого, по какому нормативу банк судит недвижимость и какие дефекты объекта поддаются исправлению.

Человек приносит отказ и читает его как оценку себя: «значит, я плохой заёмщик». В залоговых сделках это чаще всего неверно. Банк отказал по объекту - и это отдельная история, в которой ваша кредитная история вообще ни при чём.

Не понимаете, из-за чего пришёл отказ, - оставьте заявку на разбор, скажу, в объекте дело или в вас.

Отказ по объекту и отказ по заёмщику - это два разных отказа

Работает это так. На первом шаге банк смотрит на вас: доход, долговая нагрузка, поведение по прошлым кредитам, скоринг. Результат первого шага - сумма, которую банк готов дать такому заёмщику в принципе.

На втором шаге в дело вступает залоговая служба, и предмет разговора меняется полностью. Здесь считают не вас, а объект: что это за недвижимость, кому она принадлежит, что написано в документах и за сколько её можно продать, если кредит перестанут платить.

Отсюда четыре возможных исхода вместо двух привычных:

1. Прошли оба шага - банк выдаёт деньги.
2. Заёмщик прошёл, объект нет - меняем объект или идём в другой банк.
3. Объект прошёл, заёмщик нет - меняем заёмщика: собственником по сделке может выступить родственник или партнёр с более подходящим профилем.
4. Не прошло ничего - тогда разговор действительно другой.

Второй и третий исходы клиенты почти всегда читают как «отказали совсем». По моей практике сделку хоронит решение прекратить перебор после первого же отказа. Механика двухэтапной проверки одинакова и для физлиц, и для бизнеса: подробный разбор самого продукта - в статье про кредит под залог недвижимости, а для компаний - в кредите для бизнеса под залог недвижимости.

Как понять, что отказ пришёл именно по объекту

Смотрите, на чём заявка остановилась. Если вам назвали предварительную сумму, потом попросили выписку из ЕГРН, фотографии, техпаспорт или отчёт об оценке, а отказ пришёл после этого - вопрос почти наверняка в объекте. Если отказ прилетел в первые часы, до всяких документов на недвижимость, - вас отсекли на первом шаге, объект даже не смотрели.

Смотрите, что просили последним. Запрос по земле под домом, по перепланировке, по составу собственников - это залоговая служба, не скоринг.

Смотрите кредитную историю. По закону о кредитных историях в информационной части фиксируется сам факт отказа, и не только он. Закон перечисляет прямо:

«В отношении факта отказа кредитора заявителю в заключении договора (сделки), информация о котором подлежит передаче в бюро кредитных историй, указываются: 1) сумма такого договора (сделки); 2) основания отказа в его заключении с указанием причины отказа; 3) дата отказа»

• ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона «О кредитных историях»

Причину кредитор проставляет служебным кодом: состав этих сведений по тому же закону устанавливает Банк России, и формулировка выходит довольно грубой. Но даже грубой хватает, чтобы понять направление: отказ по обеспечению читается иначе, чем отказ по долговой нагрузке. Как забрать свой отчёт бесплатно, расписано в статье как узнать кредитную историю.

По какому нормативу банк на самом деле судит объект

Это самая полезная часть разговора, потому что она объясняет «странные» придирки. Кредитный инспектор не решает, нравится ли ему ваш дом. Он проверяет, попадает ли объект под требования регулятора.

«залог вещей при наличии их устойчивого рынка и (или) иных достаточных оснований считать, что соответствующий предмет залога может быть реализован в срок, не превышающий 365 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог»

• подп. 6.3.1 Положения Банка России от 28.06.2017 N 590-П

Тот же подпункт ставит и второе условие: юридическая документация по залоговым правам банка не должна содержать условий, препятствующих реализации этих прав либо самого предмета залога.

Вот и все два фильтра. Первый - продаваемость: есть ли на такую недвижимость устойчивый рынок либо иные основания считать, что покупатель найдётся в течение года. Второй - чистые документы: нет ли в бумагах чего-то, что помешает банку эту недвижимость забрать и продать. Первый фильтр норма формулирует через «и (или)»: достаточно любого из двух оснований. Второй записан как отдельное условие того же подпункта, и без него залог в обеспечение не попадает.

Дальше идёт арифметика, которая клиенту не видна, но всё определяет. Обеспечение II категории качества уменьшает расчётный резерв с коэффициентом 0,5, обеспечение I категории - с коэффициентом 1,0 (п. 6.7 того же Положения). Если залог не засчитался ни в какую категорию, резерв формируется без скидки, и кредит становится для банка дорогим. Отдельным пунктом Положение перечисляет случаи, когда обеспечение не учитывается вовсе: у банка нет юридической возможности реализовать свои права либо реализовать их без существенных потерь стоимости не получится.

Практический вывод отсюда простой. Спорить с залоговой службой аргументом «но дом же хороший» бесполезно: она отчитывается перед регулятором и внутренней методикой. Разговаривать надо на её языке - устранением конкретного препятствия либо сменой банка, у которого методика мягче.

Посмотрю вашу выписку из ЕГРН до подачи и скажу, за какой из двух фильтров зацепится ваш объект.

Юридические стоп-факторы: право, земля, доли и согласия

Доля несовершеннолетнего. Мешает на сто процентов, обходов нет. Имуществом ребёнка нельзя распорядиться в обход опеки: Гражданский кодекс прямо запрещает отдавать имущество подопечного в залог без предварительного разрешения органа опеки (ст. 37). Разрешение под кредит опека практически не выдаёт, и на долю ребёнка в квартире банки не идут вовсе. Хорошая новость: доля ребёнка видна сразу по выписке из ЕГРН, отдельных справок не нужно. Отдельно про такие объекты - в статье кредит под залог доли в квартире.

Материнский капитал в истории объекта. За ним стоят те же доли детей, просто всплывают они позже. На старте об этом можно не думать, но при подготовке сделки выяснится.

Дом без оформленной земли. Стоп-фактор номер один по загородной недвижимости. Закон об ипотеке не оставляет вариантов:

«Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение»

• ст. 69 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»

Если участок в аренде, заложенным считается право аренды. А вот на право постоянного пользования участком залог не распространяется вообще - для промышленных и старых загородных площадок это регулярная причина отказа. Что готовить по дому, разобрано в статье кредит под залог дома.

Тип объекта. Закон перечисляет, что вообще может быть предметом ипотеки: земельные участки, здания и сооружения, жилые дома и квартиры, садовые дома, гаражи, машино-места. Садовые дома и другие строения, не предназначенные для постоянного проживания, закладываются на общих основаниях, но правила для жилых домов на них не распространяются - и банки это учитывают. Разбор по таким объектам - в статье кредит под залог дачи и дома в СНТ.

Прямые запреты. По п. 2 ст. 6 закона об ипотеке она не допускается для имущества, изъятого из оборота, и для имущества, на которое по федеральному закону нельзя обратить взыскание. Плюс отдельное правило из п. 3 той же статьи: если на отчуждение объекта требуется чьё-то согласие или разрешение, то же согласие нужно и для ипотеки - кроме случаев ипотеки в силу закона. Отсюда история с нотариальным согласием супруга по объекту, купленному в браке.

Расхождения в ЕГРН. Старая фамилия, не убранные прежние собственники, адрес без присвоения, дом перестроен, а документы остались прежними. Формально мелочь, фактически - то самое условие, которое мешает продаже.

Аресты и производства у приставов. Гасить их лучше заранее: запись с сайта службы уходит через полторы-две недели после оплаты; в день платежа она ещё висит. Подали заявку раньше - банк увидит арест и остановится.

Физическое состояние и ликвидность объекта

Аварийность и износ. Дом, признанный аварийным или подлежащим сносу, за год не продать - и в норматив он не попадает по определению. Ту же логику банк применяет к предельному износу, деревянным перекрытиям и году постройки: пороги у каждого банка свои, но сам подход общий.

Самовольная перепланировка. По ч. 4 ст. 29 Жилищного кодекса помещение в многоквартирном доме может быть сохранено в перепланированном состоянии на основании решения суда - если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создаётся угроза их жизни или здоровью. Согласовать перепланировку заранее можно в органе, который её согласует по ст. 26 того же кодекса, то есть в местной администрации. А вот узаконить уже сделанную самовольно - по ч. 4 ст. 29 только через суд. Пока идёт разбирательство, заявка просто зависает. Рабочих вариантов два: судиться или вернуть помещение в прежний вид. С частным домом правило другое - там неоформленная пристройка разбирается по нормам о самовольной постройке, но для банка итог тот же: пока документы не сходятся с фактом, объект не берут.

Ликвидность. Тут отказ обиднее всего, потому что объект нормальный. Комната в коммуналке, дом в деревне без круглогодичного подъезда, единственная площадка в моногороде, апартаменты - по документам всё чисто, а устойчивого рынка нет. Апартаменты стоят посередине: по факту жильё, но не квартира, и берут их не все банки.

Назначение против фактического использования. По коммерческой недвижимости банк сверяет документы с реальностью: склад по бумагам и производство по факту дают вопросы к обоим сценариям продажи. Что именно смотрят по таким объектам, разобрано в статье кредит под залог коммерческой недвижимости.

Оценка ниже ожидаемой - это ещё не отказ по объекту

Эти два события клиенты постоянно путают. Отказ по объекту - когда недвижимость не приняли в принципе. Заниженная оценка - когда приняли, но денег дадут меньше, чем вы рассчитывали.

Второе решается арифметикой. Меняем банк, у которого другой подход к оценке и другой процент от стоимости. Или добавляем в залог второй объект: сумма спокойно собирается из нескольких. Почему отчёт оценщика расходится с ценой на рынке и что с этим делать, разобрано в статье оценка квартиры для ипотеки.

И ещё одно частое опасение, которое к отказам отношения не имеет: действующая ипотека на объекте сделку не закрывает. Делается перезалог с переносом в другой банк, где заодно меняются сумма и ставка - механика описана в статье про кредит под залог ипотечной квартиры.

Что исправимо, что дорого, а что не исправимо вовсе

Смысл таблицы простой: третья группа означает смену объекта, бороться за этот бесполезно. Ошибка, которая стоит клиентам месяцев, - вкладываться в узаконивание перепланировки, когда в квартире всё равно висит доля ребёнка.

Тот же объект в другом банке: почему это часто срабатывает

Норматив регулятора задаёт рамку, внутри которой каждый банк пишет свой перечень. Внутри рамки банк сам решает, какой износ для него предельный, берёт ли он апартаменты, работает ли с загородной недвижимостью, до какого удаления от города готов идти. Поэтому один и тот же дом получает отказ в одном банке и одобрение в другом: это нормальная работа рынка, везение тут ни при чём.

Условие одно: перебор надо вести по порядку. Каждая заявка попадает в вашу кредитную историю и видна следующему банку. Веерная подача во все банки подряд после отказа роняет скоринг и делает пятую заявку заведомо хуже первой - как именно это происходит, разобрано в статье скоринг убит заявками.

Правильная последовательность: понять дефект объекта, подобрать банк, у которого этот дефект не критичен, и только потом подавать. Один точный выстрел вместо пяти наугад.

Проверю ваш объект и скажу, какие банки его возьмут - до подачи, пока отказов в истории не стало больше.

Что делать в первые дни после отказа

1. Не подавайте новые заявки. Ни в один банк, пока не поняли причину. Каждая новая попытка ухудшает следующую.
2. Закажите отчёт по кредитной истории. Бесплатно, дважды в год в каждом бюро. В информационной части будет виден факт отказа с указанием причины.
3. Возьмите свежую выписку из ЕГРН. По дому их две - на строение и на землю. Смотрите состав собственников, возраст собственников, обременения, аресты, площадь против документов.
4. Сверьте документы с реальностью. Фамилия, адрес, перепланировки, пристройки, назначение помещения. Расхождения выписывайте списком.
5. Разложите найденное по трём группам из таблицы выше: быстро, долго, никак.
6. Только теперь выбирайте банк. Под конкретный дефект объекта. Реклама ставки на этом шаге ничего не решает.

Общий разбор действий после любого отказа - в статье отказали в кредите: что делать. Здесь же добавлю: между шагами 3 и 6 полезен взгляд человека, который видел, какой банк на какой дефект закрывает глаза. Обычно это и есть основная работа кредитного брокера по залоговым сделкам.

Как я разбираю отказ по объекту

Порядок у меня такой.

Первым делом смотрю выписку из ЕГРН и отчёт по кредитной истории. Две бумаги закрывают процентов восемьдесят вопросов: видно и состав собственников с их возрастом, и обременения, и то, на каком шаге вас остановили в прошлый раз.

Затем определяю, к какой группе относится дефект. Если он из третьей, говорю об этом сразу и предлагаю подумать про другой объект - свой или объект близкого человека, готового выступить залогодателем. Тратить ваши деньги на исправление того, что исправлению не поддаётся, я не буду.

Если дефект из первой или второй группы, подбираю банки, у которых он не критичен, и выстраиваю очерёдность подачи - от самого вероятного к запасным. Заодно считаю, сколько выйдет с учётом процента от оценки, и трезво ли это по платежу.

И отдельно про страх, с которым приходит почти каждый. Залог не означает, что квартиру заберут при первой просрочке: по п. 1 ст. 54.1 закона об ипотеке суд не обращает взыскание, когда нарушение крайне незначительно, а закон предполагает это при долге меньше 5% от стоимости предмета ипотеки и просрочке меньше трёх месяцев. Пока платежи идут по графику, вы остаётесь собственником - живёте, прописаны, выписывать никого не нужно. Ограничения при этом реальные: по ст. 37 продать заложенный объект можно лишь с согласия банка, если договор не разрешает иного, и этот раздел договора стоит прочитать до подписания. Не хотите закладывать жильё - так и скажите, посчитаем, сколько дадут без залога, и сравните.

Одобрение заранее не обещаю: смотрю документы и объект, потом говорю, есть ли шанс. Если шанса нет, вы услышите это от меня до подачи, пока в кредитной истории не появилась ещё одна запись об отказе.

Узнайте, возьмёт ли ваш объект другой банк - разберу бесплатно и скажу прямо.

Оплата по факту. Отказ - вы ничего не платите. Оплата - процент от полученной суммы, по факту выдачи; точную цифру назову после разбора. Что после заявки. Перезвоню в течение 15 минут в рабочее время (будни с 9 до 18), разбор бесплатный, без длинной анкеты. Или напишите в Telegram @Credit40_bot.

Автор - Артём Староверов, кредитный брокер.