Оценка недвижимости для залога: почему банк насчитал меньше

Коротко: банк почти никогда не считает от той цифры, которую вы видите в объявлениях. Он определяет справедливую стоимость залога - величину из Положения Банка России № 590-П, в определение которой уже вшит срок продажи до 365 дней. Из неё вычитаются предполагаемые расходы на реализацию, а сверху ложится доля, которую банк готов выдать. Отсюда и разрыв.

Разговор почти всегда начинается одинаково. Человек называет цену своей квартиры, дома или цеха - и сумму, которую рассчитывал получить. Потом приходит цифра от банка, и она меньше на треть. Дальше возникает подозрение, что оценщик работает на банк, а банк экономит. Обычно дело не в этом: сумма собирается по правилам, которые записаны в нормативных актах и одинаковы для всех кредиторов. Посчитаю, сколько реально дадут под ваш объект - разбор бесплатный.

Почему банк считает не ту стоимость, которую вы видите на рынке?

Рыночная стоимость описана в статье 3 закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции». Стороны действуют разумно, знают о предмете сделки всё, и на цену не влияют чрезвычайные обстоятельства. Про срок продажи здесь нет ни слова. Продавец может ждать своего покупателя сколько угодно.

Банк живёт в другой рамке. Пункт 2.3 Положения Банка России от 28.06.2017 № 590-П требует, чтобы во внутренних документах кредитной организации был описан «порядок и периодичность определения справедливой стоимости залога». В том же пункте 2.3 эта величина и определена. Справедливая стоимость залога по пункту 2.3 Положения № 590-П - это цена, по которой залогодатель, «имея полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы его продать». А покупатель, столь же осведомлённый и не обязанный покупать, «согласен был бы его приобрести в разумно короткий срок, не превышающий 365 календарных дней».

Вчитайтесь в хвост определения: «в разумно короткий срок, не превышающий 365 календарных дней». Год - это потолок. Объект, который в вашем городе продаётся полтора года, в эту рамку не помещается, и стоимость для целей залога сжимается независимо от того, сколько он стоит по объявлениям.

Есть и второе следствие из того же пункта, которое объясняет ещё одну загадку. Порядок и периодичность определения справедливой стоимости банк устанавливает сам, своими внутренними документами. Поэтому два банка под один и тот же объект называют разные суммы, и оба правы. Это не ошибка одного из них и не повод для спора - это разные методики, которые закон разрешает.

Рядом стоит третья величина - ликвидационная стоимость. Та же статья 3 закона № 135-ФЗ описывает её как цену, по которой объект может быть отчуждён «за срок экспозиции объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции объекта оценки для рыночных условий». И дальше главное: «в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества». Ключевое слово - «вынужден». Именно этот сценарий банк и держит в голове, когда смотрит на вашу недвижимость.

Сразу разведу две истории, которые часто путают. Если вы покупаете квартиру в ипотеку и отчёт оказался ниже цены продавца - это оценка квартиры для ипотеки, там своя логика и свои сроки. Здесь речь про другое: объект уже ваш, и вы берёте под него деньги - это кредит под залог недвижимости.

Откуда берётся дисконт: арифметика принудительной продажи

Чтобы понять цифру банка, посмотрите на неё с конца - со сценария, где заёмщик перестал платить и объект продают через торги. Закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» расписывает эту процедуру по шагам.

Первый шаг, статья 54. Суд, обращая взыскание, указывает начальную продажную цену, и дальше идёт прямая норма: «Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика». То есть торги стартуют не со 100 % оценки, а с 80 %. Во внесудебном порядке планка та же: по пункту 10 статьи 59 начальная продажная цена «устанавливается равной восьмидесяти процентам стоимости недвижимого имущества, определенной в отчете оценщика», если стороны не договорились об ином.

Второй шаг, статья 58. Если первые торги не состоялись, назначают повторные. Норма пункта 3: «Начальная продажная цена заложенного имущества на повторных публичных торгах, если они вызваны причинами, указанными в подпунктах 1 и 2 пункта 1 настоящей статьи, снижается на 15 процентов». От исходной оценки остаётся уже около 68 %.

Третий шаг, та же статья 58. Когда и повторные торги объявлены несостоявшимися, «залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах». Считаем: 80 % от оценки минус четверть - это 60 % рыночной стоимости.

Вот и весь секрет коридора. Дно законной процедуры взыскания лежит около 60 % рыночной цены, поэтому выдавать под объект сумму, близкую к его полной стоимости, для кредитора бессмысленно: при плохом сценарии он не вернёт свои деньги. Плюс к этому пункт 6.7 Положения № 590-П прямо предписывает считать обеспечение «за вычетом предполагаемых расходов кредитной организации, связанных с реализацией обеспечения». На практике это госпошлина, торги, хранение, время. Эти расходы тоже уходят из вашей суммы.

Поэтому спорить с дисконтом как с несправедливостью бесполезно. Он не про то, сколько ваш объект стоит, а про то, сколько за него получится выручить в срок и без вашего участия.

Прикину, на какую сумму рассчитывать под ваш объект - для этого хватит документов и адреса, отчёт об оценке заказывать пока не нужно.

Что такое категория качества обеспечения и почему от неё зависит сумма?

Здесь появляется механизм, о котором заёмщику обычно не рассказывают, хотя именно он двигает цифру. Выдавая кредит, банк формирует резерв - замораживает собственные деньги под возможные потери. Хорошее обеспечение резерв уменьшает, слабое - почти нет.

Пункт 6.7 Положения № 590-П задаёт коэффициент категории качества обеспечения: «Для обеспечения I категории качества ki (k1) принимается равным единице (1,0). Для обеспечения II категории качества ki (k2) принимается равным 0,5». Прочитайте это как экономику сделки: залог второй категории списывает только половину своей стоимости. Чем ниже категория вашего объекта, тем дороже кредит обходится самому банку - и тем осторожнее он с суммой и ставкой.

Отдельно про число 70 %, которое заёмщики слышат от менеджеров и считают выдумкой. Оно есть в тексте. Пункт 6.2.1 относит к обеспечению I категории качества «недвижимое имущество, являющееся обеспечением исполнения обязательств заемщика по договору ипотечного жилищного кредитования». Но условие в норме узкое. Кредит должен быть выдан с учётом требований, установленных государственным институтом развития в жилищной сфере - норма называет его прямо. И отдельно требуется «соблюдения соотношения величины основного долга по ссуде и справедливой стоимости залога недвижимого имущества не более 70 процентов».

Оговорка важна для честности: норма написана про ипотечное жилищное кредитование, а не про любой залог подряд. Но она показывает логику регулятора - соотношение долга к стоимости залога выше 70 % считается зоной, где обеспечение перестаёт быть первоклассным. Банки переносят эту планку и на другие залоговые продукты, уже своими внутренними документами.

Почему под коммерцию и землю дают меньше, чем под квартиру?

Пункт 6.3.1 Положения № 590-П описывает, при каких условиях залог вещей попадает в обеспечение II категории качества. Норма формулирует первое условие через «или»: «при наличии их устойчивого рынка и (или) иных достаточных оснований считать», что предмет залога «может быть реализован в срок, не превышающий 365 календарных дней со дня возникновения основания для обращения взыскания на залог». То есть либо под объект есть живой рынок, либо есть иные причины считать, что за год он продастся. Второе условие сквозное: юридическая документация по залоговым правам не должна содержать «условий, препятствующих реализации залоговых прав».

Разберём формулировку на части, потому что каждая из них бьёт по конкретному типу объекта.

• «Устойчивый рынок». У однокомнатной квартиры в городе он есть: сделки идут каждый месяц, аналогов много, цена понятна заранее. У производственного цеха на окраине райцентра - нет: покупателей единицы, сделки редкие, цена определяется переговорами. Отсюда более глубокий дисконт по коммерческой недвижимости, даже когда объект в отличном состоянии.
• Реализуемость «в срок, не превышающий 365 календарных дней». Это прямой тест на ликвидность. Земельный участок без коммуникаций, дом в отдалённом посёлке, доля в квартире, строение в садовом товариществе - объекты, по которым год выглядит оптимистично.
• Чистая юридическая документация по залоговым правам. Здесь живут истории про здание на чужой земле, про истекающую аренду участка, про несовпадение назначения земли с фактическим использованием. Технически объект есть, юридически его сложно продать.

Там же есть строка, которую полезно знать заранее: «Наличие или отсутствие договора страхования предмета залога, принятого в качестве обеспечения ссуды, может рассматриваться как дополнительный фактор при оценке качества обеспечения по ссуде». Страховка не поднимает стоимость объекта, но работает в плюс при оценке качества обеспечения.

Если объект нежилой и нужен кредит бизнесу под залог недвижимости, разговор с банком начинается именно с этих трёх пунктов, а не с площади и ремонта.

Когда залог вообще не идёт в зачёт?

Пункт 6.5 Положения № 590-П перечисляет случаи, когда обеспечение не может учитываться. Три из них стоит держать в голове любому, кто идёт в залоговую сделку.

1. У банка нет юридической возможности реализовать свои права по залогу. Сюда попадают объекты со спорными правами, с постройками, которых нет в реестре, с обременениями, которые мешают обращению взыскания.
2. Есть основания считать, что реализовать права нельзя «без существенных потерь суммы (стоимости) обеспечения» - формулировка из текста. Это про объекты, которые продаются только с огромной скидкой.
3. В отношении залогодателя идут процедуры банкротства. Здесь обеспечение выпадает целиком, независимо от того, сколько объект стоит.

Отсюда практический вывод, который экономит недели: до заказа отчёта об оценке имеет смысл проверить документы на объект, а не спорить о его цене. Оценка стоит денег и делается по объекту, который банк в принципе готов взять. Если по документам объект в залог не идёт, самый подробный отчёт эту проблему не закроет.

И сразу про страх, из-за которого часть собственников вообще не идёт в залоговый кредит. Залог не равен потере недвижимости. Пока платежи идут, объект остаётся вашим: описанная выше процедура торгов относится к сценарию взыскания, а не к обычному обслуживанию кредита. Заниженная оценка бьёт по сумме кредита, а не по праву собственности.

Почему сумма упирается не только в залог, но и в доход?

Частая ошибка в расчётах: собственник умножает стоимость объекта на ожидаемый процент и считает результат одобренной суммой. Но залог отвечает только за возврат долга при плохом сценарии. За обслуживание кредита в нормальном сценарии отвечает доход, и его банк проверяет отдельно.

Здесь работает показатель долговой нагрузки: чем больше действующих обязательств, тем меньше остаётся места под новый платёж. Высокий ПДН режет сумму сверху, даже когда обеспечения хватает с запасом. Именно поэтому люди с хорошим объектом получают предложение меньше ожидаемого - и причина находится не в отчёте оценщика.

Разводить эти две причины полезно до заявки: если сумму режет доход, работа идёт с обязательствами и структурой сделки, и это отдельный разговор про то, почему одобряют меньше, чем просили. Если сумму режет залог - работа идёт с объектом и документами по нему.

Что роняет залоговую стоимость и что чинится до заявки

Из практики залоговых сделок собственник обычно узнаёт о проблеме последним, уже после оплаты отчёта. Список повторяется из года в год.

• Постройки, которых нет в документах. Пристрой, второй этаж, ангар на участке - если они не зарегистрированы, в стоимость обеспечения они и не войдут.
• Земля под объектом. Участок в аренде с истекающим сроком, назначение не совпадает с фактическим использованием, границы не установлены. По зданию это бьёт сильнее, чем его собственное состояние.
• Записи в реестре недвижимости. Старые обременения, незакрытые вопросы наследства, расхождения в площади. Это как раз зона пункта 6.5 - риск, что обеспечение не зачтут совсем.
• Свойства самого помещения. Неузаконенная перепланировка и нетиповой объект - доля, комната, апартаменты - тянут цифру вниз одинаково и в залоге, и в ипотечной сделке; подробный разбор этой группы уже есть в статье про оценку квартиры для ипотеки.

Что из этого поправимо до заявки: зарегистрировать постройки, продлить или переоформить аренду участка, привести назначение земли в соответствие с фактическим использованием, снять погашенные обременения, выправить площадь по документам. Что непоправимо: расположение, тип объекта и состояние рынка в вашем городе.

Зачем банк переоценивает залог, когда кредит уже выдан?

Пункт 6.4 Положения № 590-П: «Справедливая стоимость залога, относящегося к I и II категориям качества обеспечения, определяется кредитной организацией на постоянной основе, но не реже одного раза в квартал. Изменение справедливой стоимости залога учитывается при определении размера резерва...».

Для заёмщика это означает простую вещь: залоговая история не заканчивается в день выдачи. Банк вправе периодически запрашивать документы по объекту, требовать доступ для осмотра, а при заметном падении стоимости - обсуждать дополнительное обеспечение. В кредитном договоре такие условия обычно прописаны, и читать их нужно до подписания, а не в момент, когда придёт запрос.

Хорошая новость в том, что переоценка работает в обе стороны. Если стоимость объекта выросла, это аргумент в разговоре об увеличении лимита или о пересмотре условий - особенно при рефинансировании залогового кредита в другом банке.

Что делать, если цифра не сошлась?

Порядок, который экономит время и деньги.

1. Спросите у банка, от какой величины считали. Одна фраза «какая стоимость обеспечения принята и какая доля от неё пошла в расчёт» разделяет два разных случая: занижена оценка объекта или применён глубокий дисконт из-за категории качества.
2. Проверьте документы, а не цену. Пройдитесь по списку выше: постройки, земля, перепланировка, записи в реестре. Чаще всего сумма проседает именно здесь, и это поправимо.
3. Посмотрите, не упирается ли всё в доход. Если ограничитель - ваш доход, работа с объектом ничего не даст.
4. Сравните условия в нескольких банках. Методика определения справедливой стоимости у каждого своя, это прямо следует из пункта 2.3. Разброс по одному объекту бывает заметным, и подавать заявки веером при этом не нужно - лишние обращения бьют по скорингу.
5. Рассмотрите другой объект или второго залогодателя. Иногда более ликвидная недвижимость в собственности родственника решает задачу быстрее, чем спор об оценке.

Чего делать не стоит: заказывать повторные отчёты подряд в надежде на большую цифру. Если сумму режет категория качества обеспечения или доход, новый отчёт не изменит ничего, а деньги уйдут.

Узнайте, какую сумму реально дадут под вашу недвижимость - посмотрю документы по объекту, скажу, где просядет стоимость и что поправить до заказа отчёта.

Оплата по факту. Отказ - вы ничего не платите. Оплата - процент от полученной суммы, по факту выдачи; точную цифру назову после разбора. Что после заявки. Перезвоню в течение 15 минут в рабочее время (будни с 9 до 18), разбор бесплатный, без длинной анкеты. Или напишите в Telegram @Credit40_bot.

Автор - Артём Староверов, кредитный брокер.