Перезалог недвижимости: как перевести объект в другой банк

Коротко: перезалог - это перевод уже заложенного объекта из одного банка в другой без продажи. Новый кредитор гасит долг в старом банке, прежнее обременение снимается, новое регистрируется на него, и сумму при этом часто удаётся увеличить. Второй залог на тот же объект закон допускает, но банки на него идут редко: по данным ЕГРН второй залогодержатель встаёт в очередь после первого.

Самая частая фраза, которую я слышу от людей с заложенной недвижимостью: «мне сказали, сначала снимите обременение». После этой фразы человек идёт искать деньги, чтобы погасить кредит, и теряет единственное, чем он был силён в переговорах с банком. Объект в залоге - это не тупик и не приговор, это нормальный предмет сделки.

Ниже разберу, как заложенный объект физически переходит из банка в банк: какие бывают схемы, сколько это занимает по закону и сколько на самом деле, где сделка рвётся и что подписывать в каком порядке. Разбор одинаково работает для квартиры, дома, коммерческого помещения и для объекта, который заложен под кредит компании.

Не понимаете, какая из схем ваша - оставьте заявку на разбор, посмотрю ситуацию и скажу, с чего начинать.

Что такое перезалог и чем он отличается от рефинансирования?

Человек приходит с запросом «хочу рефинансировать», а по факту ему нужны деньги сверх текущего долга. Или наоборот: приходит за деньгами под квартиру, а квартира в ипотеке, и без перевода залога никто ничего не даст. Слова разные, сделка одна.

Развожу так. Рефинансирование меряется платежом: было столько, стало меньше. Перезалог меряется доступом: объект был занят, стал рабочим обеспечением в новом банке, и под него дали сумму, которую старый кредитор не давал.

Практический смысл перезалога чаще всего в трёх вещах. Первая - взять сумму больше остатка долга и получить разницу на руки. Вторая - собрать в один кредит ипотеку и дорогие потребительские долги, об этом отдельный разбор в статье про рефинансирование ипотеки с консолидацией. Третья - уйти от кредитора, который отказал в дополнительном финансировании под тот же объект.

Если ваш случай узкий и речь именно про квартиру, которая сейчас в ипотеке, детали по ней собраны отдельно: кредит под залог ипотечной квартиры. Здесь я говорю про механику перехода, которая одинакова для любого объекта.

Почему банк не хочет быть вторым в очереди?

Логика кредитора здесь простая и считаемая. Объект стоит условные 10 миллионов, в первом банке под него висит долг 6. Второй банк, встав вторым номером, при обращении взыскания получит своё уже после того, как удовлетворят требования первого. Обеспечения ему остаётся на 4 миллиона из 10.

К этому добавляются три ограничения из статьи 43 закона об ипотеке:

• пункт 2 статьи 43 закона 102-ФЗ: последующая ипотека допускается, если она не запрещена предшествующими договорами об ипотеке того же имущества, действие которых не прекращено;
• пункт 3 статьи 43 закона 102-ФЗ: договор, заключённый несмотря на такое запрещение, может быть признан судом недействительным по иску первого залогодержателя;
• пункт 5 статьи 43 закона 102-ФЗ: заключение последующего договора об ипотеке, предусматривающего составление и выдачу закладной, не допускается.

Первое, что нужно сделать человеку, который слышал про «второй залог», - открыть свой кредитный договор и найти там пункт про последующую ипотеку. В ипотечных договорах запрет стоит часто, и пока он есть, разговор про второго залогодержателя закрыт с чужим банком.

С вашим собственным кредитором запрет не работает: пункт 4 статьи 43 снимает правила пунктов 2 и 3, когда сторонами предшествующего и последующего договоров об ипотеке выступают одни и те же лица. Поэтому догоняющий кредит в своём банке - отдельный разговор, и начинать разумно с него: там не нужно ни снимать обременение, ни переносить залог.

Очерёдность при этом устанавливается по данным Единого государственного реестра недвижимости о регистрации ипотеки, это пункт 1 статьи 43. То есть спор «кто первый» решается не датой договора и не устной договорённостью, а записью в реестре.

Есть и третий путь, о котором почти не вспоминают: пункт 1 статьи 342 разрешает менять старшинство залогов соглашением между залогодержателями либо соглашением залогодержателей с залогодателем. На практике это редкая история, требующая доброй воли первого кредитора, но когда объект дорогой, а остаток долга маленький, попробовать стоит.

Отсюда и вся конструкция обычной сделки: новый банк хочет стать единственным залогодержателем, а значит, прежняя запись должна быть погашена.

Три схемы перевода объекта в другой банк

Схема 1. Новый банк гасит старый долг из средств кредита. Это основная конструкция. Вы подписываете кредитный договор с новым банком, деньги в размере остатка долга уходят напрямую на счёт в старом банке, старый кредит закрывается, обременение снимается, следом регистрируется ипотека в пользу нового кредитора. Если сумма нового кредита больше остатка долга, разницу вы получаете после регистрации залога, а иногда и раньше, это условие договора.

Внутри этой схемы часто есть отлагательное условие: выдача идёт при подтверждённом закрытии прежнего кредита. Для вас это означает, что решение уже принято и дальше вы идёте по готовому сценарию банка.

Схема 2. Долг гасится деньгами со стороны, объект выходит чистым. Кто-то вносит сумму остатка, обременение снимается, и объект идёт в новый банк уже свободным. Так делают, когда новый кредитор в принципе не работает с объектами под обременением. Схема живая, но именно здесь люди теряют деньги, и ниже я разберу её отдельно.

Схема 3. Последующая ипотека. Первый залог остаётся, второй регистрируется поверх. Юридически возможно, практически проходит редко: нужен, чтобы запрета в первом договоре не было, чтобы второй кредитор согласился на вторую очередь и чтобы его устроила разница между стоимостью объекта и текущим долгом. Плюс запрет закладной из пункта 5 статьи 43 лишает кредитора привычного инструмента.

Отдельный случай - объект, заложенный под кредит компании. Там та же схема 1, только сторон больше: собственник объекта, заёмщик и два банка. Если объект принадлежит учредителю, а кредит нужен юрлицу, порядок разобран в статье про кредит для бизнеса под залог недвижимости.

Проверю ваш объект и посчитаю, на какую сумму реально рассчитывать - это разговор на десять минут и никаких обязательств.

Сколько времени занимает переход объекта?

Сроки удобно разложить на два столбца: что нормировано законом и что зависит от людей.

Что нормировано:

Сокращённые сроки в первых двух строках относятся к жилью: пункты 11 и 12 говорят именно о жилом помещении. Склад, офис, апартаменты и машиноместо идут по общим пунктам 1 и 2 - семь и девять рабочих дней. Собственник коммерции, спланировавший пять дней, промахнётся на неделю.

Что не нормировано и съедает основное время: подготовка банком заявления о погашении записи, внутренние сроки согласования, ожидание справки об остатке долга, запись на подачу документов.

Отдельный срок - уведомление о досрочном возврате, и тут легко назвать не тот закон. Закон о потребительском кредите применяется к ипотечным кредитам не целиком: часть 2 статьи 1 выводит их из-под него, кроме случаев, прямо предусмотренных самим законом. Досрочный возврат - как раз такой случай. Часть 7.3 статьи 11 распространяет правила частей 4-7.2 на кредит гражданина, обеспеченный ипотекой.

Отсюда две цифры для плана. Первая: по части 4 статьи 11 вернуть кредит досрочно можно, уведомив кредитора не менее чем за тридцать календарных дней, и договором может быть установлен более короткий срок. Ключевые слова здесь последние. В большинстве договоров срок короче, поэтому прочитайте свой, прежде чем закладывать лишний месяц. Вторая: по части 7 у кредитора есть пять календарных дней со дня получения уведомления, чтобы посчитать сумму основного долга и процентов, которую вы вносите. Эти пять дней тоже идут в срок сделки.

Четырнадцать дней и тридцать дней «без предварительного уведомления», про которые пишут в общих материалах о кредитах, к ипотеке отношения не имеют: части 2 и 3 статьи 11 в перечень части 7.3 не попали.

У компании правило другое, и оно меняет план сделки. К кредиту юрлицу закон о потребительском кредите не применяется вовсе, работает пункт 2 статьи 810 Гражданского кодекса: заём под проценты в иных случаях возвращается досрочно с согласия займодавца, в том числе согласия, выраженного в договоре. То есть для юрлица досрочное погашение упирается в согласие кредитора, и выяснять его нужно до того, как вы согласовали дату сделки с новым банком.

Где рвётся сделка: разрыв между гашением и регистрацией

Это узкое место всей темы, и о нём почти не говорят на входе. Новый банк отдал деньги, старая запись погашена, новая ещё не внесена. Формально у кредитора на руках необеспеченный кредит на крупную сумму.

Банки закрывают этот риск ставкой: в договоре появляется надбавка на переходный период, и действует она, пока вы не принесёте зарегистрированный договор ипотеки. Её размер и предельный срок - отдельный пункт вашего договора, у разных кредиторов они разные, общей цифры тут нет. Прочитайте этот пункт до подписания: просрочили с регистрацией - надбавка держится дольше, чем вы рассчитывали.

Практический вывод: считайте платёж по ставке переходного периода и закладывайте её на весь срок, который назван в договоре, а итоговую ставку берите как второй сценарий. И держите на контроле дату подачи документов на регистрацию, потому что именно она снимает надбавку. Здесь же полезно понимать, из чего складывается полная стоимость кредита: надбавка переходного периода в неё тоже попадает.

Второй риск того же разрыва - организационный: пока прежняя запись погашена, а новая не внесена, объект формально ничем не обременён. Именно поэтому банки просят подписывать документы пакетом и в один день, без растяжки на неделю.

Здесь же сниму страх, с которым приходит почти каждый: залог не равен потере жилья. Пока вы платите по графику, объект остаётся вашим - вы в нём живёте, сдаёте его, пользуетесь как раньше. Меняется запись об обременении в реестре и имя кредитора, а не ваши права на объект. Обращение взыскания - отдельная процедура, и запускает её длительная просрочка, а не сам факт залога. При переходе в другой банк ваш риск по объекту не растёт.

Два ответа банка, которые звучат похоже, а рискуют по-разному

Разбирая чужие сделки, я чаще всего нахожу провал именно здесь. Человек услышал слово «одобрим», побежал искать деньги на погашение, снял обременение и пришёл обратно. А в банке ему говорят, что теперь по доходу не проходит, объект не подходит или программа закрылась.

Отличить одно от другого можно по одному признаку: есть ли решение в письменном виде и названы ли в нём условия выдачи. Готовое решение выглядит как документ с суммой, сроком, ставкой и перечнем отлагательных условий, одно из которых - закрытие прежнего кредита. Обещание посмотреть выглядит как разговор.

Правило, которое я даю всем: сначала решение, потом деньги и снятие обременения. Не наоборот. Пока объект под залогом, у вас есть предмет для разговора с любым кредитором. После снятия у вас есть только заявление и надежда.

Из этого же следует, что не нужно бежать снимать обременение заранее, «чтобы было чисто». Банк рассматривает заявку первым, и только по её результату поднимается вопрос погашения. Обратный порядок - самый дорогой способ потерять сделку на ровном месте.

Что я в такой сделке смотрю до подачи, по порядку:

1. Пункт про последующую ипотеку в действующем договоре - он решает, есть ли вообще вариант со вторым залогом и разговор со своим банком.
2. Справку об остатке долга и срок уведомления о досрочном погашении в договоре - от этих двух цифр считается дата сделки.
3. Выписку из ЕГРН на доли несовершеннолетних и следы материнского капитала - это то немногое, что закрывает сделку целиком.
4. Формулировку решения нового банка: есть ли там сумма, срок и перечень отлагательных условий, или это пока разговор.

Безопасно ли гасить чужими деньгами, чтобы снять обременение?

Механика такая. Банк даёт решение с отлагательным условием «прежний залоговый кредит погашен до выдачи». Сторонний кредитор вносит сумму остатка, обременение снимается, новый банк выдаёт кредит под чистый объект, и сторонний кредитор получает своё из выдачи.

Узкое место здесь одно - время. Снятие обременения у разных кредиторов занимает от нескольких рабочих дней до месяца, и всё это время деньги стороннего кредитора работают в вашей сделке. Условия у него не банковские, и каждая лишняя неделя стоит денег.

Я такую конструкцию использую только под готовое письменное решение банка и только когда сроки посчитаны. Работать стоит с банками и проверенными компаниями, детали по небанковским деньгам разобраны в статье про заём под залог недвижимости.

Отдельно про частных инвесторов, потому что это прямой ответ на страх мошенников. Часть 1 статьи 6.1 закона 353-ФЗ перечисляет, кто вправе выдавать гражданину на личные нужды кредит или заём, обеспеченный ипотекой. Это кредитные организации, кредитные потребительские кооперативы, сельскохозяйственные кооперативы, учреждение накопительно-ипотечной системы военнослужащих и единый институт развития в жилищной сфере. Части 1.2-1.4 добавляют к этому ограничения для микрофинансовых организаций и обоих видов кооперативов.

Частного лица в перечне нет. Исключение одно, часть 1.5: требования частей 1 и 1.2 не распространяются на заём, который работодатель выдаёт своему работнику. Важная оговорка: норма работает, когда сторонний заём сам обеспечен ипотекой того же объекта. Если объект к этому моменту уже чист и заём ничем не обеспечен, она не применяется. Но именно поэтому предложение «оформим залог на меня как на физлицо» и есть точка, где надо остановиться.

Красный флаг, по которому распознаётся развод: у вас просят деньги вперёд за «одобрение» или предлагают переоформить объект на кого-то «на время сделки». Ни то, ни другое в нормальном перезалоге не встречается.

Что новый банк проверит по объекту и по заёмщику?

Это различие экономит людям недели. Когда приходит отказ, первым делом надо понять, по какой из двух линий он пришёл.

По заёмщику смотрят доход, показатель долговой нагрузки, кредитную историю и платёжную дисциплину по действующему кредиту. Просрочки по тому самому кредиту, который вы переносите, читаются кредитором особенно внимательно.

По объекту смотрят документы и то, насколько быстро его можно продать. Здесь всплывают несовпадения площадей, перепланировки, отсутствие адреса у дома, старая фамилия собственника в реестре, чужие зарегистрированные права из истории объекта. Оценку делает аккредитованная компания нового банка, и её результат может отличаться от ваших ожиданий, а значит, и сумма кредита тоже. Как устроена сама процедура, разобрано в материале про оценку недвижимости.

Дальше действие зависит от линии отказа. Если споткнулись на объекте, его меняют или ищут кредитора с более мягкими требованиями к обеспечению; что именно банк бракует в самом объекте, разобрано в статье про отказ банка по объекту залога. Отказ по заёмщику решается иначе: заявку подаёт другой человек, чаще всего собственник объекта или кто-то из семьи с подходящим профилем. Ни один из этих случаев сделку не закрывает. Закрывает её только отказ перебирать дальше.

Если отказов уже несколько и непонятно, где именно спотыкается заявка, посмотрите разбор что делать после отказа.

Разберу вашу ситуацию до подачи и скажу, по какой линии вероятнее всего придёт отказ.

Сколько стоит перезалог и какие расходы всплывают на сделке?

Размер пошлины установлен подпунктом 28 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса. Скидки за подачу через портал госуслуг по ней нет, хотя в старых советах она встречается до сих пор: понижающий коэффициент 0,7 жил в пункте 4 статьи 333.35 и утратил силу с 1 января 2023 года.

Что ещё считаем в бюджет сделки:

1. Оценка объекта. По моей практике 5-7 тысяч рублей за квартиру, по коммерческим объектам и домам дороже. Каждый банк работает со своим списком аккредитованных компаний, поэтому отчёт из прежнего банка новому чаще всего не подходит.
2. Страхование. Полис по объекту переоформляется на нового выгодоприобретателя, а иногда покупается заново. Личное страхование - вопрос ваш, но от него обычно зависит ставка.
3. Нотариус. Нужен не во всех сделках, порядка 3-5 тысяч рублей. Зато нотариальная форма ускоряет регистрацию, это видно по таблице сроков выше.
4. Выписка из ЕГРН. Мелочь по деньгам, но без свежей выписки сделка не двигается.

Про мою работу скажу отдельно, чтобы не было недосказанности: оплата идёт процентом от полученной суммы и по факту выдачи. Отказ - вы не платите ничего. Точную цифру называю после разбора вашей ситуации, потому что она зависит от сложности.

Что будет с налоговым вычетом и страховкой?

Статья 220 Налогового кодекса даёт вычет в сумме фактически уплаченных процентов по целевым кредитам на приобретение жилья, а также по кредитам, полученным в банках в целях рефинансирования таких кредитов. Предельный размер вычета по процентам - 3 миллиона рублей.

Условие, на котором люди теряют деньги, звучит скучно, а стоит дорого: в новом кредитном договоре должна прослеживаться связь с первоначальным ипотечным кредитом, то есть ссылки на исходный договор. Если из документа видно только то, что кредит взят на погашение другого кредита, без выхода на исходную ипотеку, основания для вычета по процентам нет.

Ограничения по числу последовательных рефинансирований Налоговый кодекс не устанавливает. То есть перенести ипотеку второй и третий раз праву на вычет само по себе не мешает - мешает потерянная связь с первым договором.

Граница, про которую забывают: вычет по процентам подпункт 4 пункта 1 статьи 220 даёт по жилью - дом, квартира, комната или доли в них, участок под индивидуальное жилищное строительство и участок под приобретаемым домом. Заложили склад, офис или апартаменты - вычета по процентам нет, так устроена сама норма. Отдельный вопрос - что делать, когда новый кредит больше остатка старого: как считается вычет с суммы сверх рефинансируемого долга, зависит от формулировок договора, и это стоит уточнить в налоговой до сделки, а не после. Общая картина по вычету и страховке разобрана в статье про рефинансирование ипотеки, ссылка на неё выше.

Со страховкой проще, но забывают о ней чаще. Прежний полис работал в пользу прежнего кредитора. При переходе объекта его либо переоформляют, либо покупают новый, а по старому остаётся неиспользованный период. Как возвращают такие деньги, разобрано в статье про возврат страховки по кредиту.

Когда перезалог не проходит и что делать дальше?

Разложу по степени тяжести.

Останавливает почти всегда. Доля несовершеннолетнего собственника. За ней стоит согласие органов опеки, и в залоговой сделке это практически непроходимо. Материнский капитал в истории объекта - та же история другими словами: за ним стоят выделенные или подлежащие выделению доли детей. Про это спрашиваю первым же вопросом, потому что от ответа зависит, есть ли вообще сделка. Про доли собран отдельный разбор: кредит под залог доли в квартире.

Меняет банк или сумму, но не закрывает. Оценка ниже ожидаемой. Долг по коммунальным платежам - сужает список кредиторов, но обычный залоговый кредит на него, как правило, не смотрит. Небольшая просрочка в прошлом. У части кредиторов есть свой порог по доле уже погашенного кредита, и если вы платите первый год, к ним идти рано.

Пугает людей зря. Прописанные в квартире жильцы: выписывать никого не нужно. Исключение - человек, отказавшийся от приватизации: за ним сохраняется право пользования жильём, и по опыту банки просят снять его с регистрационного учёта.

Если перевести объект не получается ни в одну сторону, остаются два соседних пути: договориться с текущим кредитором о пересмотре условий или взять деньги под другой объект. Общая логика залоговой сделки собрана в базовом разборе кредит под залог недвижимости, а если объект нужен под задачу компании - в разборе кредит для бизнеса.

Как подготовиться, чтобы не потерять месяц

Порядок, который работает:

1. Возьмите справку об остатке долга в своём банке и посмотрите там же срок уведомления о досрочном погашении. Это две цифры, от которых считается вся сделка.
2. Откройте кредитный договор и найдите пункт про последующую ипотеку. Есть запрет - схема со вторым залогом отпадает сразу.
3. Закажите свежую выписку из ЕГРН. Она показывает и обременение, и то, кто в реестре собственник.
4. Соберите документы на объект. Правоустанавливающие, технические, по коммерческим объектам ещё и подтверждение назначения помещения.
5. Подайте заявку и дождитесь письменного решения с условиями. Только после него обсуждаем погашение.
6. Согласуйте день сделки пакетом. Подписание, погашение и подача на регистрацию должны стоять рядом, в пределах одного-двух дней.

Чего делать не надо: гасить кредит заранее, подавать заявки веером в пять банков сразу и соглашаться на предоплату за «одобрение». Веер заявок бьёт по кредитной истории и сажает скоринг, а предоплата за результат в этой нише - маркер, по которому распознают недобросовестных посредников.

Узнайте, реально ли перевести ваш объект в другой банк - разберу бесплатно и скажу прямо, что получится и на каких условиях.

Оплата по факту. Отказ - вы ничего не платите. Оплата - процент от полученной суммы, по факту выдачи; точную цифру назову после разбора. Что после заявки. Перезвоню в течение 15 минут в рабочее время (будни с 9 до 18), разбор бесплатный, без длинной анкеты.

Меня зовут Артём Староверов, я кредитный брокер. Если удобнее написать, а не звонить - можно в Telegram-бот @Credit40_bot.